万科A机构调研纪要

万科A机构调研报告 调研日期:2024-03-29 万科企业成立于1984年,经过三十余年的发展,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。公司业务聚焦于全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年,万科首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位。2017年-2021年,万科连续上榜《财富》杂志的“世界500强”,分别位列第307位、第332位、第254位、第208位和第160位。2014年,万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年,公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并具体细化为四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。2017年,深圳地铁集团成为万科第一大股东,支持万科的混合所有制结构、城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制,以及深化“轨道+物业”发展模式。万科始终坚持为普通人提供好产品、好服务,目前,公司所搭建的生态体系已初具规模,业务已延伸至多个领域,为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。未来,万科将继续践行“大道当然,合伙奋斗”的理念,以“人民的美好生活需要”为中心,以现金流为基础,深入践行“城乡建设与生活服务商”战略,持续创造真实价值,力争成为无愧于伟大新时代的好企业。 2024-03-31 2024-03-29 业绩说明会 董事会主席郁亮,总裁祝九胜,联席 总裁、开发经营本部首席合伙人张海,联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全,执行副总裁、财务负责人韩慧华 会秘书朱旭 ,2执0行24副-总03裁-、29首席运营官刘肖,董事 直播观看地址:1.万科官网:中文界面 :https://www.vanke .com/investor/datatypeid=62&newsid=7834英文界面:https://www.vanke.com/en/investor/datatypeid=62&newsid=78352.微信“ 易选房”小程序3.全景网:中文界面:https://rs.p5w.net /html/141352.shtml英文界面:https://rs.p5w.net/html/141355.shtml 网络直播,面向所有投资者,参与人员约14.2万人次-- 第一部分:2023年度业绩解读 万科2023年度业绩推介会由公司董事会秘书朱旭主持。主持人开场逐一介绍了出席本次会议的董事会成员及公司管理层,总裁祝九胜介绍了公司2023年度业绩情况,包括财务状况、业务进展和未来展望。 第二部分:问答环节(一)互动问答 问题1:我有三个问题。第一,公司融资和评级相关的问题,最近穆迪、惠誉等评级机构先后将公司的评级下调了,请问会不会对公司的融 资产生影响?二是近期市场上有很多关于公司和金融机构合作受到阻碍的传闻,比如说险资逼宫、金融机构抽贷、要求增设抵押物等 ,请问目前公司和金融机构的合作是否顺畅?三是有传闻说有12家银行为万科筹措银团贷款,以应对未来到期的公开市场债券偿付,公司正在为符合条件的银团贷款做准备和担保,请问相关传闻是否属实?答:谢谢提问,各方面的说法反映了大家对我们的关切和关心。公司 短期遇到了一些的挑战与压力,我们也在不断做复盘与经验迭代,提升应对能力。总体上公司的能力和基本面没有发生根本性的变化,相信只要能力在身上,就不会有太大的问题。 评级方面,部分主要的评级机构对公司的评级确实有所下调。尽管如此,公司的基本面并未发生根本性的重大变化,评级下调会带来一些影响,但没有大的根本性的影响,目前来看影响相对有限。 公司与金融机构合作方面,首先聚焦银行合作,万科和银行都是良好的基于战略、基于长期的合作关系。长期合作的有26家银行。这些银 行长期都很支持万科,也跟万科一起共同发展,共同控制风险。面对行业下行、销售下滑、回款减少的现状,银行在风险防范这方面也是我们的同盟军。银行对我们起到什么作用?“皱了眉头、提了忠告、给了宽容”,“皱了眉头”是大家对市场的下行还是感觉超过预期的。“给了忠告”是针对在这个时候企业怎么活下去,怎么保持现金流的平衡,银行和银行家也了很多的建议。“也给了宽容”,过去我们是总对总的信用融资,为了适应监管政策需要转向以项目制抵押的融资模式,合作银行给予了我们一至三年的过渡期,以适应新融资模式。 银行主要关注三点:一是钱到哪里了?二是资产在哪里?三是现金流够不够?万科始终坦诚、公开地回应银行关注的资金流向、资产状况和现金流充足性三大问题,银行支持的态度是肯定的,力度是足够的。这一点从公司去年新增融资达897亿就可以看出来。在与众多银行的互动中,我们注意到各家银行的偏好、策略侧重点各异,既有相同的一起来解决问题,也有组银团来合作的提议,对此我们虚心接受,也在积极探讨各种合作可能,总体上与银行的合作处于稳定可持续的状态。 与险资的合作层面,万科与众多大型保险公司建立了长期合作关系,因为我们从2014年开始向经营性服务业务转型,在众多的赛道上做 了各种探索,形成了多元化的经营类资产,让我们天然地成为了险资的资产交易对手。险资不动产债权计划久期长,能匹配经营性业务的特性与融资需求。不动产债权计划投资期限上一般都设置为10年或10年以上,并会在此期限内设置选择权时点,选择权或在险资、或在企业,又或在双方。每到临近赎回选择权时,双方都会提前沟通是否行权。公司特别感谢各大保险公司长期以来的支持,这些长期且有耐心的资金助力我们在经营性业务的铺排上更为从容,更有韧性,增强了我们转型的决心。 总体上,公司还是会长期坚持多渠道的融资策略,与金融机构相向而行,互相成就。特别是在整个行业受到挑战的时候,我们尤为感恩金融机构、银行、保险公司对公司的支持。 问题2:请问管理层如何看待今年的房地产走势如何?之前万科提出行业存在超跌,目前是否还延续之前的观点?预计行业什么时候能触 底回升?最近我们看到官方有很多新的表态,各地政策也在相继解绑,公司如何看政策方面的效果?答:万科对于行业未来的判断保持不变,尽管行业已经不可能回到过去的高点,但是行业的前景依然广阔,目前市场仍处于超跌状态。 从行业趋势来看,一是中国房地产住宅市场已经从“有没有”到“好不好”的阶段。人们对美好生活的标准是不断提升的,现在我们的人均居住面积跟欧美发达国家还是有差距的,因为我们使用的是建筑面积,本身要打七八折的折扣。此外,我国城市住宅中约63%尚未配备电 梯,对于日益老龄化的社会来说,电梯配置可能是一个基本需求。无论从人均居住面积、住房设施,还是小区环境,都还有非常大的改进空间 。 二是中国城市化进程并没有结束,2023年城市化率为约66%,过去一年新增城市人口1196万,接近2021年水平。未来住宅建 设需求维持在每年10亿平方米左右的中枢值应该是相对确定的。相较于2019年的高点,过去一年新开工的住宅面积下降了59%,从 这一点来看应该是超跌了。虽然市场难以回到18亿平方米的高位,但维持在10亿平方米左右的中枢值,我觉得是一个相对稳定的水平。 在政策层面,近期包括一线在内的房地产政策都在调整,支持住房需求与放宽限购方面都有很多调整,是2011年实施限购政策以来力度最大的一次。包括LPR下调使得按揭利率降至近十年最低,相信市场会慢慢恢复,政策效果会逐步显现。 去年中央提出了城中村改造、保障房建设和平急两用这三大工程,这也是构建房地产新发展模式和促进经济回升的重要措施。相信对 拉动中国经济回升有重大作用,同时也能为行业发展提供空间。万科在城中村改造和保障房建设都是非常积极的参与者,平急两用方面也在探索。公司在小户型建设与代建方面都有长处,未来会发挥这些能力优势积极参与。 今年两会期间,住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的提醒,“谁能抓住机遇、转型发展,谁能为群众建设好房子、提供好服务,谁就能有 市场,谁就能有发展,谁就能有未来”,对此我非常认同。只要万科始终致力于为百姓提供好房子与好服务,万科就会有发展,万科就会有未来。谢谢。问题3:请问今年到期的境内外债务分别是多少?公司如果扣除预收监管资金后可用的现金大概有多少?在销售持续下降的情况下,公司如何保持现金流的平稳,以及公司偿债资金的来源? 答:公司今年年初在手货币资金998亿,是一年内到期有息负债624亿的1.6倍。剔除预售监管资金后,客观上会有压力。到期债务 在全年不同时点分布。以境外债为例,只有二季度还有折合人民币56亿的债务到期。对不同月份到期的债务,我们有相应的应对。融资处在正常状态,“有压力,但能过关”。 为了更好地回答您的问题,我也如实汇报一下公司近期遇到的一些具体挑战,和融资有关的来自三个方面: 第一,开发业务收支不平衡带来的挑战。开发业务的销售规模不断下滑,与此同时,由于2023年还处在高交付,交付了28.9万套,工程支出比较大。开发收入不断下降而工程支出处于高位,形成了第一个剪刀差。 第二,融资模式改变带来的挑战。过去公司主要采取总对总信用融资模式,超过90%的融资都是信用融资,80%的融资是总部融资团队 可以完成的。转向项目制融资,这对万科来说是一种适应性挑战,这个问题不是每一家同行都碰到。融资模式转换带来挑战,过往是一笔大额资金可提款,转成项目贷款后需要按工程进度提款,过往借的信用贷还款是大额还,提款是按照项目提,基本会被封闭在项目监管账户上,会加大总部的现金流压力。 第三,经营性布局产生的压力。业务规模接近4000亿,一些项目的EBITDA比例或者NPI率还没有达到银行的贷款利率,经营性业务收益率整体不足以覆盖利息的爬坡状态,构成了第三个挑战。 面对这三个剪刀差,我们的应对策略如下: 对于销售规模下滑引发的挑战,优秀的同行已为我们提供启示:资金融资上,1000亿的即售规模下滑可以拿50亿的经营性业 务EBITDA和NOI来平衡。第一个和第三个挑战是一个跷跷板,即售规模下降时,应投入更多时间和精力提升经营性业务的EBITDA、NOI和NPI 。 对于融资模式转变的挑战,银行已给予我们一至三年的时间进行过渡。正如老话所说,“老天爷关上一扇门(总对总融资之门),也会打开两扇窗”。一扇窗是房地产融资协调机制,即项目白名单制度,我们已有涉及190亿、涵盖40多个项目的白名单,且持续申报,以获取更 多的开发层面融资。另一扇窗是经营性物业贷款,这是我们去平衡提款和还款矛盾的双利手,我们通过梳理资源、盘点资产、提供押品、经 营提效,前三个月已新增经营性物业贷款100亿。目前经营贷的余额还不高,我们的资源是丰富的,资产也是足够的,合格资产不少,我觉得经营贷余额会以百亿级芝麻开花节节高,为集团提供新的资金来源。 在融资模式转换过程中,人才配置成为关键。过去总对总是“一个好汉三个帮”,转项目制的融资可能需要“一个好汉30个人帮”,背后300人做经营提效。好在我们在人才储备和厚度方面是足够的,我们坚信能够完成融资模式转换。 更何况深圳国资、大股东地铁已经对万科提供了几十亿级别的、将要完成百亿级别的实质性资金支持。自助者天助,新的资金来源是足够的,原有的资金缺口将得到填补。同时,我们还制定了一千亿级的减债计划。 最后,用两句诗来总结对您问题的回答:“两岸援声啼不住,轻舟将过三重山”。这里的“援”是支援的援,两岸是客户和金融机构支 持的声音,以及大股东为代表的国资国企支持与政府支持的声音,加上我们自身的努力,一定会克服三大困难,越过三座大山。 问题4:我有一个关于销售方面的问题,机构统计数据今年前两个月百强房企的销售金额同比下降约50%,万科的销售金额同比下降约四成,我想请问管理层在市场至今有待恢复的情况下,公司在销售端有哪些具体的应对措施? 答:积极地销售回款,稳定开发经营业务基本盘一直是我们的首要任务。2023年开发经营整体实现了3761亿的销售额,实现销售面积2466万平米,今年1-2月份实现了销售金额334.7亿元,销售面积225.5万平米。从这些数字看,特别是今年前两个