万科A机构调研纪要

万科A机构调研报告 调研日期:2023-03-31 万科企业成立于1984年,经过三十余年的发展,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。公司业务聚焦于全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年,万科首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位。2017年-2021年,万科连续上榜《财富》杂志的“世界500强”,分别位列第307位、第332位、第254位、第208位和第160位。2014年,万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年,公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并具体细化为四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。2017年,深圳地铁集团成为万科第一大股东,支持万科的混合所有制结构、城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制,以及深化“轨道+物业”发展模式。万科始终坚持为普通人提供好产品、好服务,目前,公司所搭建的生态体系已初具规模,业务已延伸至多个领域,为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。未来,万科将继续践行“大道当然,合伙奋斗”的理念,以“人民的美好生活需要”为中心,以现金流为基础,深入践行“城乡建设与生活服务商”战略,持续创造真实价值,力争成为无愧于伟大新时代的好企业。 2023-04-06 2023-03-31 业绩说明会 董事会主席郁亮,总裁祝九胜,联席 总裁、开发经营本部首席合伙人张海,联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全,执行副总裁、财务负责人韩慧华 会秘书朱旭 ,2执0行23副-总03裁-、31首席运营官刘肖,董事 直播观看地址:1.万科官网:中文界面 :https://www.vanke .com/investor/data ?typeid=62&newsid=7384,英文界面:https://www.vanke.com/en/investor/data?typeid=62&newsid=7385,微 信“易选房”小程序,2.全景网:中文界面:https://rs.p5w.net/html/136270.shtml,英文界面:https://rs.p5w.net/html/136 271.shtml 网络直播,面向所有投资者,参与人员约12.6万人次-- 第一部分:2022年度业绩解读 万科2022年度业绩说明会由公司董事会秘书朱旭主持。主持人开场逐一介绍了出席本次会议的董事会成员及公司管理层,并介绍了公司2022年度业绩情况,包括财务状况、业务情况和未来展望等。 第二部分:问答环节(一)互动问答 问题1:2023年大家最关心的是行业的发展,年初以来较去年有一定好转,但市场也存在比较大的分歧,有人认为需求没有那么好 的持续性,想请教一下对于2023年市场整体的判断,以及万科在这种市场环境下的经营策略。 回答:谢谢您的提问。对于市场有各种各样的看法,最典型的有两种说法,一种叫“狂飙”,一种叫“倒春寒”,不同的观察者可能身处在不同的市场里面,本身有不同的参照系,所以对市场的感受不一样。万科比较熟悉新房市场,我们的结论是市场仍然处在温和恢复的阶段,这是我们过去半年以来的观点,今天看来还不需要修改。 相比1月份,2月份的新房销售表现出明显的回升,一二线城市环比上升了46%,所以有人说是狂飙。这包括四个方面的原因,一是去年12月、今年1月有一些需求积累到了2月集中释放;二是今年春节在1月,比较早,对1月的成交有影响;三是房地产有关的政策环境比较 友好,中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策,大家的信心有所回升;四是房价有所下降,对于自住需求而言,性价比变高,是比较合理的入市点。如果1-2月整体看,一、二线城市新房成交同比上升7.2%。这个增速还说不上狂飙。大家说倒春寒主要是3月份,3月 份以来看房人数有所下降,因此有很多人说是不是出现倒春寒了。从周度成交数据来看,3月份周均比2月份高点回落6%,但成交水平仍然超过了2022年的绝大部分时间。所以从这点来看,市场既没有狂飙,也没有倒春寒,市场仍然处在温和复苏的阶段。 对于未来的市场需求,我们觉得新房的需求上有天花板,下也有保底线。为什么说上有天花板?一方面,存量住房规模已经比较大,城镇人均住房面积已经达到40平米。再加上过去几年大规模建设,这些建设的房子陆续要交付投入使用,所以新房市场很难回到2021年的历史 峰值,这就是天花板。从另一方面,从人口流动、从住房改善的速度来看,只要外部环境不发生突发性的变化,在一段时间每年12亿平方米的需求还是有的,这就是保底线。 市场短期上下波动可能都是正常的,但是我们作为企业需要认清大势,这个行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段,开发、经营、服务并重是必然的选择,没有其他的路可以选。我们会坚持开发、经营、服务并重的策略,在确保活下去的情况下坚持战略定力,做好我们的事 情。 问题2:我有两个问题,第一想问一下主要是哪些业务整体来讲拖累了住宅以外的毛利率? 回答:公司2022年整体毛利率大概是19.6%,开发业务的毛利率是20.4%,中间有约1个百分点的差,主要还是因为我们对于经 营性业务在会计上选择了更加审慎的方法,就是成本法,导致每年都会计提大量的折旧摊销。随着经营性资产每年开业日益增多,折旧摊销的量也会逐渐增加,将会一定程度上影响整体毛利率的表现。如果还原一个可比口径,即不考虑折旧摊销的话,整体毛利率是20.6%。 分业务来看,开发业务2022年的结算毛利率20.4%,在行业中属于中等偏上的水平,相比于过去确实是有一定程度的降低。特别是2022年行业调整,销售大幅下降,销售端的毛利率还是有相当的压力,而且房地产结算有一定的滞后性,随着销售资源逐渐进入到竣工交 付,销售端的压力会在未来一两年在结算端会有反映,所以结算毛利率阶段性还是会有下滑的压力。但是也要看到我们现在新拿的项目投资质量很好,相信经过一段时间的调整,开发业务的毛利率还是能够整体稳定向好。 第二个是物业,在万科集团的年报里面,按照我们合并抵消后的口径,大概万物云的毛利率是14.4%,比去年有3个百分点的下降,一方面是我们在会计上选择了更加审慎的处理,过往收购业务的溢价大部分都计入了无形资产,并且进行了摊销,2022年对毛利率有2个百分 点的影响。另外受行业影响,过往毛利率比较高的社区增值服务的毛利率和收入有一定下降。但是万物云各项业务也在不断提效,包括科技板块的收入和毛利率表现非常好,相信2023年之后毛利率会有所回升。 第三个是经营业务,无论是商业、物流还是公寓业务,整体来说随着我们经营表现逐渐成熟,利润率水平是在上升的,但也是因为成本法的因素,所以整体相对来说毛利率还是比较低,对集团整体毛利率没有拉升的贡献。尽管受到会计政策的影响,我们相信随着经营本身表现向好 ,业务的价值是在增长的。 第二个问题,想问一下开发业务未来综合毛利率的趋势? 回答:关于开发业务毛利率,首先做的是稳定存量资源的毛利率水平。存量资源的提效和增收是当前非常重要的一项工作,一是针对在建在售的存量,目前我们选择的突破口主要是在精益管理上,主要是两个抓手,一个是量价管理,另外一个是费效比的提升。我们去年做了一些功课,根据市场的变化和流速,以周为单位动态检视量价的关系,尽量做到一房一价,既能给客户实惠,也能提高收益。在费效比提升方面,比如过去我们不太关注售楼处的运营成本,我们目前以提升费效比为抓手,一个新的售楼处可以比以前的售楼处节省将近100多万。二是 针对处于待开发阶段的存量土地,我们重新打开,主要看产品定位和投入产出的关系,希望能够通过挖掘不同产品的价值点实现产品溢价,通过投入产出比提升对毛利水平的贡献, 其次对于新增投资,我们更加谨慎,投前投后拉通管理,对操盘团队在产品、成本、工期等关键点上也做了非常明确的要求,确保投资兑现能够达成。目前看新增投资的毛利水平在20%左右,基本达到预期,这是一个积极的信号。 问题3:想问一下关于融资方面的问题,看到去年11月以来监管部门都有一系列支持房企融资的好政策,房企的融资端也有一定 的改善,去年11月以来抓住了窗口期也有比较多的动作,在财报上看到有息负债也有一定的增加。想问一下管理层如何看待接下来的融资环境,基于对未来融资环境的判断,接下来有怎样的融资规划,是否会继续打算抓住接下来的窗口期加大融资的准备? 回答:从去年几支箭出来以后,行业的融资环境得到较大改善,体现为信用修复的过程,信用修复跟信用恢复是两个概念,企业间出现一些分化。业务好、信用比较好的房企得到的融资会更多一些,而相反业务有不足或者信用维持不太好的房企得到的修复和恢复就没那么好 。关键的一点,可以看看各家银行愿意给房企的签约授信额度,银行愿意跟一家房企签约授信额度越大表明银行越看好这家房企,万科在这个过程中非常感谢各家银行的厚爱。为什么说看银行的态度?银行家看企业和看产业是有一套方法的,当然其他金融机构的态度也非常重要。刚才在公司22年业绩汇报过程中也把我们融资的总量、期限结构、弹性、多渠道等作了汇报,我换一个角度跟大家汇报一下。 我们内部转型的要求是开发、经营、服务并重,开发类的融资和经营服务类的融资底层逻辑还是有点不一样的,开发类的融资主要是看产品能力,看性价比。假设一个项目回款相当不错,表明给业主、消费者提供的性价比是不错的,回款额越多、回款率越高,融资成本就会越低,银行也遵循这个逻辑,这个强大的支撑就是产品力、提供性价比的能力。到了经营服务类业务,支撑点就变成运营能力,给一个空间能不能把它运营起来,加上内容,最终表现为EBITDA和NOI。有运营能力做支撑,经营和服务业务的资产效率就会越来越高,融资成本也就会越来越低。这两个翘翘板的底座和支撑点是不一样的,融资的底层逻辑还是有差异的。 这一轮把整个行业看成一个支柱行业,无论是信用的授予方,还是融资的接受方,都要吸取以前的经验教训,还是要坚持做善的融资。一是要聚焦真实的价值创造。二是要坚持买卖双方见面,金融机构的要求要贯彻到基层一线的作战团队里面去。第三是要符合社会环境和伦理、道德的三重底线。第四是不产生过高的货币乘数,这个行业以前在放杠杆方面也有进入狂飙模式和不理性的阶段,今天都要汲取这些经验教训。 总而言之,无论融资总量是增还是减都服从业务需要,我们过去一年有息负债有新增是在经营服务类业务的投入更多了。个人的感受对于开发业务来说,杠杆表面上高一点、低一点不是问题的实质,而是业务本身要做好。经营服务类的业务一样要把业务做好,除了跟产业交易对手进行资产和股权交易以外,也要学会跟各类金融机构如险资交易资产,成为彼此的交易对手。做经营和服务业务更需要对金融交易方的理解,我们在这方面也在不断摸索、不断提升自己的认知以及能力。 问题4:想问一下管理层房地产行业进入调整之后,活下来的房企面临新的发展模式,去年有提到经营性业务会成为万科新的利润蓄水池,在新的发展阶段万科的经营性业务有哪些机会?从年度来看,万科的经营性业务增速虽然还可以,但是对利润和营收的贡献还 是有限,您认为未来经营性业务对于业绩和利润的贡献会是怎样的? 回答:行业进入新的发展阶段,这是一个重大的经济社会问题,我们没有能力去全面定义新发展阶段,只能谈谈一些自己的观察。 首先看大的环境,市场环境和政策环境,对于经营服务类业务都是越来越看好、越来越看重,这对万科开发、经营、服务并重策略来说是非常有帮助的。经营性不动产对投资者的吸引力在逐渐加强,最大的变化是经营性不动产创造长期稳定回报的优势更加明显了,大家认识到了它的价值。同时它的风险低、抗波动的能力相对更强。以前的劣势是回报低一点,但现在随着社会平均收益水平的下降,这个差距已经没有那么大了。所以经营得好的不动产现在很受投资者的欢迎。 第二个相关的政策,融资渠道的开放,让经营性业务形成了投、融、建、管、退的闭环。目前各种政策纷纷出台,比如有REITs,还有不动产私募股权基金,还有租赁住房长期贷款等工具。过去经营性