万科A机构调研报告总结：
公司概况与战略调整
万科成立于1984年，是国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦三大经济圈及中西部重点城市。2018年升级为“城乡建设与生活服务商”，定位为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。2017年深圳地铁集团成为第一大股东，深化“轨道+物业”模式。2025年1月，公司充实经营管理团队，由深铁集团等支持，迎来化险与发展转机。
经营与管理
2024年万科实现营收3431.8亿元，销售额2460亿元，交付18.2万套房屋，经营服务业务稳健增长，多赛道REITs突破，但亏损较大，流动性阶段性承压。管理团队计划通过城市聚焦、业务组合优化、模式创新、科技突围、产业协同等五方面发力，推动重回健康发展轨道。
市场与行业
万科认为行业已度过最困难时期，需求回升基础牢固，供给端土地和商品房盘活力度加大，供求关系改善，民营房企拿地信心回升。2025年1-2月全国住宅用地规划建筑面积同比上升20.1%，一、二线城市同比上升26.9%。
业绩与改进
2024年亏损主因包括存货跌价准备、其他应收款减值、非主业财务投资亏损及资产交易损失。改进措施包括：2022年以来新增70个新项目收益改善，新产品线（拾系、映象系等）毛利率约16%；经营服务业务收入占比近15%，贡献正向利润；万物云提升经营效率，长租公寓出租率95%以上，GOP利润率约90%。政府支持及大股东深铁集团助力，公司将持续改善业绩。
“保交房”与核心竞争力
2025年计划交付11.2万套房屋，措施包括：加强组织领导，压实责任；提升交付品质与服务，如“与业主共建家园”活动、交付即办证等。未来核心竞争力：①专注“好房子、好社区、好服务”，细分客群需求；②综合体开发塑造城市空间价值；③科技应用提升效率，如3D打印、机器人施工等。
化债与债务偿还
2024年完成到期公开债292亿元，经营性净现金流38亿元，新增融资948亿元，平均融资成本3.54%。2025年将继续加速销售回款，盘活资产，争取金融机构支持，确保债务兑付。深铁集团提供70亿元股东借款及资源支持。
长租公寓业务
万科长租公寓管理规模26.24万间，纳保房源超12万间，首次实现成本法盈利，2024年NOI和权益净利润双位数增长。优势包括：全链条能力（投融建管退）、多模式盘活存量资产、自有渠道获客占比88%、数字化运营效率领先（出租率95%以上，GOP利润率约90%）。
存量盘活
2023年以来盘活优化项目56个，涉及货值约689亿元；24个项目通过退地等方式收回前期投入。2025年将推动符合条件项目资源盘活，提升盘活项目销售回款能力，如贵阳“商改住”项目销售去化率超80%。
万物云业务
2024年万物云营收363.8亿元，同比增长8.9%。三大战略进展：①蝶城战略，拥有666个蝶城底盘，提效改造250个蝶城；②多元客户战略，服务第三方项目占比超七成，发布“弹性定价”体系；③科技战略，自研“灵石”边缘服务器、“GC平台”等AI工具，推动数字化转型。
