万科A机构调研纪要

万科A机构调研报告 调研日期20250331 万科企业成立于1984年经过三十余年的发展已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。公司业务聚焦于全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年万科首次跻身《财富》“世界500强”位列榜单第356位。2017年2021年万科连续上榜《财富》杂志的“世界500强”分别位列第307位、第332位、第254位、第208位和第160位。2014年万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”并具体细化为四个角色美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。2017年深圳地铁集团成为万科第一大股东支持万科的混合所有制结构、城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制以及深化“轨道物业”发展模式。万科始终坚持为普通人提供好产品、好服务目前公司所搭建的生态体系已初具规模业务已延伸至多个领域为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。未来万科将继续践行“大道当然合伙奋斗”的理念以“人民的美好生活需要”为中心以现金流为基础深入践行“城乡建设与生活服务商”战略持续创造真实价值力争成为无愧于伟大新时代的好企业。 20250331 董事会主席辛杰执行副总裁郁亮财务负责人韩慧华董事会秘书田钧 20250331 分析师会议现场会议公司会议室 花旗证券 陈俊玮 广发证券 证券公司 郭镇 中信证券 证券公司 张全国 摩根斯坦利 投资公司 张永添 招商证券 证券公司 赵可 国信证券 证券公司 任鹤 中金公司 证券公司 宋志达 问题一、春节前后公司管理团队发生了较大调整现在距离团队调整已经过去2个月请问公司的经营管理情况是否有变化目前万科在化险和发展方面仍面临挑战请问管理团队计划如何破局 2024年万科实现营收34318亿元销售额2460亿元完成超18万套房屋高质量交付经营服务业务保持稳健增长并实现多 赛道REITs突破但亏损额较大流动性遇到阶段性困难。为有效化解风险更好推动万科稳健经营和可持续发展2025年1月27日公 司董事会决定利用大股东深铁集团在内的各方资源优势充实经营管理团队力量。为了共同目标大家走到一起新加入的成员与原管理团队携手并肩一手抓改革化险一手抓融合发展动员各方力量协调多方资源更好推动万科稳健经营和可持续发展。 深圳市、广东省和国家有关部门高度关注、积极支持万科稳定生产经营稳固市场信心。金融机构等各类合作伙伴纷纷施以援手支持公司融资需求。深铁集团作为积极股东和耐心资本综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段予以支持。这 些有利政策的加持以及“新鲜血液”的加入为万科发展迎来了重大转机。在各方支持下万科迎来多项积极进展生产经营稳定偿债工作有序推进2025年一季度到期公开债均已完成兑付。 2025年伴随着政策东风和市场信心的恢复公司将抓紧未来机遇坚持用改革的办法解决发展中的问题在发展中化解风险从城市聚 焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力加快新旧发展动能转换推动万科重回健康发展轨道更好的服务回报股东和市民群众。 首先战略方面要聚焦到主业主营和重点城市布局加速推动资产处置和业务优化。房地产开发业务锚定2025年销售回款目标实施灵 活量价策略加速推盘确保销售回款率继续提升。坚守“保交房”底线全周期品质管控保障高质量交付深度参与城市存量不动产的改造盘活。经营服务业务明确各业务底层逻辑和核心业务指标持续推进经营提效指标达到行业领先水平。 在城市聚焦上基于中国宏观经济、人口、产业发展等关键变化在当前已进入城市锚定发展前景好、供需关系平衡、在当地具备竞争优势的重点城市。在业务组合上对于要退出的业务或项目基于自身特点合理安排退出节奏集中资源推进权重项目退出实现战略收敛聚焦和资产负债表的优化。同时继续有序推进经营性重资产项目的处置实现增量现金流入。 第二积极向新模式切换妥善化解债务风险的同时构筑资本结构优化新格局。在模式创新上公司将持续提升多元场景的开发经营服务能力深度参与城市存量不动产的改造盘活充分整合各方资源激活存量资产效能提升资产周转效率运用多维举措科学调节债务水平持 续优化资本结构。通过资产、负债、权益协同运作实现安全经营目标有序达成。公司将持续夯实REITs战略平台实现业务模式由重向轻 加速长租公寓与物流REITs上市进程推动中金印力消费REIT扩募。同时公司也将积极推进建万住房租赁PreREIT基金、中信万科消费基础设施PreREIT基金、万新金石厦门住房租赁基金等战略平台的持续发展建立面向未来的投融资模式。 第三依托科技创新、科技突围打造引领行业的新质生产力。在科技突围上公司将充分发挥在开发建造、经营服务等领域已经形成的体系化技术优势助力“好房子”、“好服务”、“好社区”的打造带来更好的客户体验和更具性价比的产品。同时公司将紧抓当前人工智能与机器人技术快速迭代的战略机遇通过业务场景开放、知识共享与行业领军企业深度协同重点突破服务智能化升级、工业化智能建造和作业设备智能化、小型化等方向依托科技创新打造面向未来、引领行业的新质生产力。 第四整合资源持续提升核心竞争力共创城市新生态。在产业协同上轨道交通与房地产的结合会产生巨大协同效应公司将着力强化与 深铁集团的融合发展因地制宜打造新质生产力在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作共创城市新生态。以“轨道物流”为例深铁集团拥有丰富的轨道交通场站资源万科物流在B端运营服务优势明显近期双方已 经开展地铁门店配送试点场地经营等合作。未来万科将通过与深铁的深度融合整合资源取得更多合作成果。公司也将持续与政府、央 国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新共建战略合作生态圈重点布局城市基础设施运营管理、数字化城市治理、重大产业项目等关键领域。第五坚持阳光下的运行体制打造高效组织。科学降本增效瘦身健体盘活存量降低负债规范治理筑牢风险防控的底线。 相信在各方支持下万科一定能走出低谷、焕发新生持续为股东、为社会创造价值。 问题二、9月底以来中央对房地产明确提出了“止跌回稳”要求各地支持性政策接连落地从近期的数据来看行业销售已出现回暖迹象 。请问公司怎么看待市场后续走势 今年全国两会“稳住楼市股市”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”受到大家的高度关注。作为增加财产性收入提振消费、防范系统性风险的重要方面在政策引导和支持下我们相信行业已经度过了最困难的时期房地产市场将回到稳定健康发展轨道上来主要表现在 三个方面。 市场方面需求回升的基础已经牢固。去年9月底一揽子支持政策出台后行业信心受到提振市场持续回暖。四季度商品住宅销售面积环比上升214同比上升29到今年成交依然较为稳定没有再出现过去的“脉冲式反弹”。现在各地还在因城施策继续调减限制 性措施进一步巩固回升基础形成量升价稳的良好局面。 供给端方面2025年土地和商品房盘活力度加大速度加快行业造血、回血能力将显著增强。这两年大家有一个非常明显的感受就 是政策出台后二手房的恢复要比新房好。其中部分原因是存量土地和商品房没办法满足市场需要供求关系不匹配。企业手里有很多的存量土地但要么位置不好要么位置好但是由于规划指标、产品设计不合理等原因去化比较困难占压了资金。市场上出现了一方面旧的项目很难卖另一方面新项目卖得不错的矛盾情况。今年的政府工作报告在土地和商品房盘活方面做了专门的部署。一是在城市更新中统筹 城市低效用地再开发在房地产市场供给端优化城市空间结构和土地利用方式对调整供应结构给出了明确方向。二是“盘活存量用地和商办用房推进收购存量商品房在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”搭配地方专项债发行限额增加5000亿元存 量土地和商品房盘活落地实施的力度加大、落地速度加快企业现金流情况和新增投资能力将更快得到改善增强行业造血、回血能力。土地市场方面市场回暖和政策支持让企业更有信心拿地情况有了显著的好转促进后续成交和投资的回升。2025年12月全国成交 房地产用地住宅、综合、商业规划建筑面积同比上升201 其中一、二线城市同比上升269。2024年这两个数据分别是同比下降232和297。不仅是央国企民营企业的拿地信心也明显上升。今年1月和2月民营房企在24个核心城市拿地面积的占比分别为348和283较2024年的175显 著上升。 问题三、2024年公司业绩出现大额亏损具体原因是什么公司采取了哪些措施改进业绩指标 关于2024全年大额亏损的原因主要是对部分项目计提存货跌价准备部分其他应收款需要计提减值非主业财务投资基于成本法核算出现一定账面亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。 一方面过往高地价项目进入结算公司毛利受到了影响。考虑到部分市场下行短期内难以恢复我们对未结算项目计提了部分减值另一方面公司全年落实瘦身健体的一揽子方案加速资产去化补充现金流加大了亏损。此外公司部分应收款发生了回收风险加大了亏损压力。 过去三年公司也采取了一些行动2022年以来主动获取的70个新项目收益已经有明显改善已售部分的毛利率水平在16左右随 着公司产品线建设走向成熟以拾系、映象系、光年系等为代表的新产品不仅业绩有保障品质和效率也有明显提高受到客户广泛认可同时公司管理精细程度与开发运营效率也在持续加强包括更精细的成本管理更准确的量价策略更极致的对产品价值的挖掘等。经营服务业务收入规模持续增长24年相关收入占营业收入的比例已经接近15未来会进一步提高且扣除折旧摊销后整体已在贡献正向利 润。万物云依靠蝶城、多元客户、科技三大战略不仅强化了存量拓展能力打开了业务拓展空间而且实现了经营效率的持续提升长租公寓业务在管理规模和经营效率方面均做到行业领先GOP利润率约90同时凭借服务和运营优势有效地促进了集团内外资源的优化配置和再激活。这些都在为未来业绩改善积蓄力量。当前各级政府出台的促进房地产市场止跌回稳措施以及大股东深铁集团和各级各界强有力的支持给公司改革化险创造了良好条件。公司将会充分利用现有政策统筹各类资源全力以赴改善管理增收节支降本增效加强 应收款项清收提升业绩尽力减亏化解风险重新回到健康发展轨道。 问题四、“保交房”是房企的核心任务之一公司计划2025年采取哪些措施来保障保交房任务的达成开发业务的经营改善是公司业 绩企稳的关键伴随房地产行业逐步进入新发展阶段公司认为开发业务未来的核心竞争力是什么公司为此又做了哪些准备 公司有能力也有信心完成2025年的交房任务。2024年开发经营业务顺利交付了327个项目666个批次182万套房屋。 其中商品住宅、人才房、回迁房、公租房165万套。今年的交付任务量会进一步下降全年计划交付230个项目429个批次11 2万套房屋。 保交房作为当前核心任务之一首先是进一步加强集团组织领导压实各级管理责任。从集团到区域到城市都成立保交房工作组由各级组织第一负责人担任组长统筹调配内外资源确保完成全年任务。 其次是坚持把交付品质和服务做好继续多花心思多下功夫。在去年的交付项目中我们有沈阳四季花城、大连翡翠公园、鞍山城市之光 、长春万锦春城、向日葵东郡春漫里、广州城市之光、杭州秀隐翠园等13个项目获得2324年度广厦奖。 为了让业主放心去年我们在全国累计开展了1387次“与业主共建家园”活动超过36万户业主走进工地。全年还有过半数的169个项目提供交付即办证服务。我们还尝试应用无人机技术拍摄园区公区施工工地、360全景视频分户拍摄室内施工过程等向业主全方位动态展示。今年这些服务会在更多项目上进行推广和应用。 关于开发业务如何应对未来的竞争当前住房市场的供求关系已经发生重大改变构建房地产新模式实现高质量发展是重要背景。从服务好客户出发大致从三个方面来谈谈想法 第一持续在“好房子好社区好服务”下功夫。产品不仅是空间还有内容和服务。即使是同一总价段的客户需求也分很多类所以产品的细 分度和垂直度也大大超过