万科A机构调研纪要

万科A机构调研报告 调研日期:2023-08-31 万科企业成立于1984年,经过三十余年的发展,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。公司业务聚焦于全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年,万科首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位。2017年-2021年,万科连续上榜《财富》杂志的“世界500强”,分别位列第307位、第332位、第254位、第208位和第160位。2014年,万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年,公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并具体细化为四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。2017年,深圳地铁集团成为万科第一大股东,支持万科的混合所有制结构、城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制,以及深化“轨道+物业”发展模式。万科始终坚持为普通人提供好产品、好服务,目前,公司所搭建的生态体系已初具规模,业务已延伸至多个领域,为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。未来,万科将继续践行“大道当然,合伙奋斗”的理念,以“人民的美好生活需要”为中心,以现金流为基础,深入践行“城乡建设与生活服务商”战略,持续创造真实价值,力争成为无愧于伟大新时代的好企业。 2023-09-04 2023-08-31 业绩说明会 董事会主席郁亮,总裁祝九胜,联席 总裁、开发经营本部首席合伙人张海,联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全,执行副总裁、财务负责人韩慧华 会秘书朱旭 ,2执0行23副-总08裁-、31首席运营官刘肖,董事 直播观看地址:1.万科官网:中文界面 :https://www.vanke .com/investor/data ?typeid=62&newsid=7681,英文界面:https://www.vanke.com/en/investor/data?typeid=62&newsid=7682,微 信“易选房”小程序,2.全景网:中文界面:https://rs.p5w.net/html/139418.shtml,英文界面:https://rs.p5w.net/html/139 419.shtml 网络直播,面向所有投资者,参与人员约15.4万人次-- 第一部分:2023年中期业绩解读 万科2023年中期业绩推介会由公司董事会秘书朱旭主持。主持人开场逐一介绍了出席本次会议的董事会成员及公司管理层,并介绍了公司2023年中期业绩情况,包括财务状况、业务进展、ESG和未来展望。 第二部分:问答环节(一)互动问答 问题1:想请教一下对全年及之后的业绩是怎样预期的? 祝九胜:上半年的净利润确实出现了下滑,下滑的原因一方面是结算收入下降了4.5%,第二个是结算毛利率下降了1.6%。行业调整时 期,公司的经营安全是完全没有问题的,短期的利润确实有压力,主要因为部分市场的情况不太好,供求格局也发生了一些根本性的变化,行业的毛利率也在不断下降。 整个行业的情况发生深刻变化,过往靠高杠杆大量买地规模扩张的模式恐怕是难以为继的,行业的经营模式可能会发生深刻的变化。好在万科最近这十年一直把开发、经营、服务三者并重当成我们主要的战略和策略,市场有压力的情况下更能够坚定我们开发、经营、服务三者并重的信心。 我们最近几年一直把工作的重点放在三个方面,第一个是以客户为中心,第二个是强调公司的经营安全,强化公司的安全韧性,第三个是提升 业务能力。我们自己总结为“一个中心两个基本点”。 以客户为中心就是一定要我们自己去找客户、去获取客户、保有客户,在此基础上要连接好、了解好、洞察好客户,最终为客户提供他们愿意买单的好产品好服务,真正保有客户,其他的事情才会有基本的保障。 第二个方面的重点工作是不断加强公司安全,提升财务韧性。我们连续多年的经营性净现金流为正,资债结构比较久的信用跨期、融资跨期 ,比较低的短债比等都足以保证我们财务和经营是安全的,稳健的。 第三个方面的工作是不断提升我们的业务能力,业务能力分两方面来看,一个是传统开发业务,这有两个重点,第一个是严格投资标准,加强投资兑现。开发经营本部成立以后,投资标准的提 升、离散度的减少,以及在工期、工程、设计、质量这些方面都能够进一步拉通,投资兑现度提高到了93%。另外在开发业务方面不断进行产品线和供应链的建设,产品线成为推广开发业务的模式,供应链管理是提升我们垂直整合的能力。在经营服务业务方面,我们上半年的收入达到267.3亿元,同比增长11.9%,万科物业通过蝶城不断提升盈利水平。物流通过提高出租率和使用率来提升经营效率,最终 实现盈利,泊寓今年也同样能够实现成本法下的盈利。Reits出来以后,我们在资产交易和Reits发行方面也做了探索和安排,这也能够释放经营性业务资产的价值。开发业务和经营服务业务这两种能力能够相向而行、相互促进,最后能够相互成就,组织成为一个矢量组织,在多赛道的联动、多种能力的协调、多种场景的综合运用方面,也找到了一些经验。 中长期来看,整个房地产作为国民经济比较大的一个行业,相信它总会回到正常的发展轨道。行业进入新的发展阶段,我们在客户的粘性、财务上的韧性,以及能力上的提升方面,会成为支持公司实现发展的三个核心要点。长期来看,我们有信心扛得住挑战,等得到春天。 问题2:今年以来市场经历年初的小迎春以后,从6月份开始出现明显的下滑,市场目前处于相对低迷甚至悲观的情绪当中,请问管理层怎么看当下的市场形势?关于后续市场有何预判?目前还需要怎样的政策支持?郁亮:目前市场处于胶着状态,因为市场低迷已经持续一段 时间了,市场情绪已经受到了一定的影响,容易出现各种各样过度的反应。我们判断,目前这种市场显然跌过头了,比如我们看全国新开工的数字,2021年下降11%,2022年下降40%,今年1-7月份又继续下降25%。按照这个下滑速度,预计今年全国新开工面积大 概是6.6亿平方米,已经回到了2006年、也就是17年前的水平。目前我们国家城镇人口是9.2亿人,按照这个数据测算,今年预计人均新增开工面积0.7平方米,这个数字是多还是少了呢?我们看看美国的情况,美国在1960年城镇化达到了70%,之后20年时间里面,人均新开工面积平均也有1平方米,在一些年份还有达到1.2平方米左右。我们国家目前城镇化率是65%,如果预计到2030年可以达到70%的话,城镇人口增加到9.8亿人,保守估计全国每年有10-12亿平方米的新开工面积是合理的建设水平。所以从新开工数字这一方面来看,市场显然是超跌了。 另一方面可以看到当前政策已经在发力,我们希望这些已经出台的政策能尽快落实到位,推动市场恢复到健康合理的水平。另外,像盘活存量项目对行业中长期稳定健康发展有重大意义。7月24日中央政治局会议也提出了一些相关的要求,这对行业是一个鼓舞,我们也期待具体政策措施能够尽快出台。我们也相信在各方的努力下,随着经济态势持续改善,随着人们对未来预期的稳定,我们行业迟早会回到健康合理的水平上去的。这个过程中难免会有波折,有曲折,有波浪,万科会把工作做得更充分一点,留足冗余度来筑牢我们的安全底线。 今天所有的行业从业人员都感到前所未有的压力,看不清未来,每个人都很不容易。常识告诉我们,有背阴的一面就一定有向阳的一面,在目前整体低迷的时候,向阳的一面就格外引人注意。比如我们发现有些市场更有韧性,同时我们也发现有些新的业务机会正在出现。有韧性是指只要有人增加的地方,绝对的供给过剩就不会出现。我们以伦敦的例子来说,伦敦盖了几百年还不断有新房子在建,在过去30年间新开 工增加了1倍。我们再看看日本的例子,日本新开工从最高峰到现在下降52%左右,但是东京都23个区只下降了21%,23个区里面 核心6个区反而增长了23%。这个情况说明人们都往有就业机会的城市集中,城市的发展先往郊区分散,之后又开始重新向中心聚集,即 便到了完全成熟之后,也不断有城市更新的项目出现,提升传统区域的活力来满足职住平衡的需要,这是有韧性。有机会是说新发展模式下也会带来新的改变,过去我们认识到人们对美好生活的需要是多样化的,所以万科开始开发、经营、服务并重的策略。今天即使开发业务本身模式也可能发生很大的变化,现在新的发展模式逐步清晰起来了,商品住宅过去是解决普通人的刚性需求为主,未来有可能是在改善需求方面挑起大梁来,再如城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营等方面都是未来重要的业务领域。 房地产市场要实现脱胎换骨式的变化还需要比较长的时间,所以我们会保持定力,我们要不懈努力。未来不管开展什么业务,本质上都是能力的竞争,我们的产品服务质量是否过硬,客户口碑是否足够好,组织效率是否足够高,是否拥有最多最优秀的合作伙伴,因为今天任何一个商业组织都不具备全部竞争优势,必须要商业合作伙伴的配合,我们这些方面是有点基础,但还需要很多完善和提高的地方,以及深化的空间 。房地产市场是一个属地化的业务,所以我们每个业务,尤其是大型业务都需要跟当地的发展理念、产业政策、城市规划、建设要求、产业 导入、多功能场景配合等结合在一起,需要方方面面的共同协同努力才能做好它,共同摸索可复制可推广的模式。所以总结起来,我们对今天市场的看法是筑好最坚固的底线,抱有最坚定的信心,尽到最大的努力。 问题3:从财务上看,公司的毛利率或其他的盈利能力指标现在是否在底部了?未来的盈利能力,尤其是开发业务的情况是否能够稳住或有所提升呢? 张海:毛利率水平下降我认为是当前行业面临的共同问题,这两年市场超预期的下行,短期内销售毛利率较以往确实有更大的压力,随着这 部分的销售资源逐步转入竣工交付,这些压力会在今明两年会体现在结算业绩上,结算毛利阶段性还会有一定程度的下滑。我们的销售是根据市场的供需关系进行定价的,如果市场恢复的周期比较长,销售毛利率确实会有一定的压力。同时我们也看到从去年开始,我们新项目投 资把关更加严格,投资质量明显提升,产品能力有了非常大的提升,投资盈利表现是比较好的,新项目扣税前的毛利保持在20%以上的水平 。基于以上,如果市场信心能够逐步恢复,我们相信经过一段时间的调整,开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。 问题4:想问一下资金流的问题,如果之后的销售持续低迷,公司的现金流是否有压力?公司如何保证现金流?现在不少资金在监管账户,对公司的现金流有什么影响? 韩慧华:我先回答一下关于现金流安全的问题,我们有足够的信心能够确保万科的经营安全。刚才主席讲了筑好最牢固的底线,我们一直是这样做的,万科长期坚持稳健的财务策略,始终把财务的安全、健康放在最重要的位置。我们高度重视经营现金流的管理,过去14年我们的经营现金流一直为正,今年上半年也是为正的。我们对于高杠杆一直是保持敬畏和克制,所以净负债率也是长期低于行业的平均水平,处在行业相对低位。同时我们也像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用,这是万科的文化,也是万科的工作原则,我们一直保持行业最领先的 信用等级。这些策略一直都是万科长期坚持的,也是万科过去30多年发展坚实的基础,也是今天行业面临重大变化我们能够活下去最根本的基石。所以这点大家还是有目共睹的。 短期市场确实有压力,但我们已经做好了非常充分的前置准备,整体的安全韧性在进一步提高。我简单再总结一下,第一我们高度重视现金流管理,除了长期坚持以现金流为核心的经营策略、管理方式,过去两年我们在现金流管理,无论是管理的颗粒度、精细化,还是对于风险的集中管控能力、水平都在不断提升,我们的回款效率一直保持在非常高的水平,今年的回款总量跟销售总量基本上是相当的。我们也始终坚持量入为出,保持弹性的运营,包括以销定产,在源头上合理把控开工、把控投资节奏,确保在任何时候的流动性安全。我们还会做动态压力测试,充分预估各种不利的变化、各种极端的情况,提前做预案。2023年上半年,我们在确保自身安全的同时,也抓住了市场的机会,获 取了一批优质的项目,在覆盖这些新项目的地价支出之后,我们的经营净现金流