派息维持稳定；预期2026年后渐趋正面；维持买入

业绩表现

2025年业绩符合预期，收入微降3.7%至16.82亿港元，主要受超市及地产代理行业租金调整压力影响。物业收入净额下降5.2%至11.88亿港元。受利率下行影响，可供分派收入总额稳定在7.23亿港元，与去年同期持平。全年每基金单位分派为35.22港仙，按年温和下跌1.0%，隐含分派收益率约7.0%。

租赁业务

出租率上升0.8个百分点至95.8%，创十年新高。13个商场出租率在96%以上，+WOO资产提升工程完成后出租率达98.7%。两个资产增值置换项目（华都大道及丽港城商场）表现理想，出租率分别达到100%及96.0%。续租租金调升率为负，但地产代理行业租金回调幅度改善。公司积极优化商户组合，餐饮、健身及体验式商户比例显著增加，引入瑞幸咖啡、24/7 Fitness等品牌，体验式商户占用面积大增26%，有效带动人流。

财务状况

资产负债率上升1.3个百分点至26.9%，主要因物业估值下调4.0%。现金融资成本同比下降14.4%至3.40亿港元，实际借贷成本降至3.5%，定息债务比率维持50%。预计2026年HIBOR进一步下降，有助于维持每单位派息稳定。

研究结论

2025年业绩渐趋稳定，符合预期。预计2026年分派可能轻微下降，但香港经济复苏、零售回暖，公司以必需消费为主的零售组合保持韧性，出租率有望保持高水平。2026年下半年后前景更正面。按全年股息计算，收益率达7.0%。维持买入评级，目标价5.92港元。近期主要股价催化剂包括香港零售市场好转、房地产信托进入港股通名单以及利率下行。