预料2025财年上半年派息大致稳定，维持买入

交银国际研究 公司更新 中国香港房地产 收盘价 港元39.15 目标价 港元47.70 潜在涨幅 +21.8% 2024年10月7日 领展房托(823HK) 预料2025财年上半年派息大致稳定，维持买入 静默期前简报会：我们参加了领展房地产投资信托基金（领展）于10月3日举行的静默期前简报会，内容涵盖营运更新（2025财年1季度）、资本管理、长期策略及市场更新。要点如下： 出租率保持高位，租金轻微上调。截至6月30日，中国香港零售及写字楼 个股评级 买入 1年单位价格表现 出租率维持高位，分别为97.5%及99.2%，而澳洲及新加坡零售出租率分823HK恒生指数 40% 别达99.5%及98.4%。2025财年1季度整体租户销售同比下跌5.9%，小于 香港平均跌9.9%。另外，餐饮表现稳定，同比只轻微下跌1.5%。租售比仍保持在13.4%的低位，管理层预期香港零售续租租金可录得低个位数的上调，而中国内地资产大致保持穏定。 审慎管理资本。随着美联储降息通道打开，领展预料利息支出会续渐回落，为进一步的并购创造更利好的环境。截至2024年3月底，领展净负债比率为19.8%，公司认为有空间提高比率至不高于30%，相等于约240亿港元的额外债务或超过300亿港元的收购额。相对领展低于4%的融资成本（2024财年为3.78%），我们相信领展是有可能在现有市场环境进行可提升收益率的并购。 采用轻资产方式。由于能够增加收益的收购机会有限，公司继续致力拓展轻资产业务。凭借其专业知识和规模经济，领展计划通过基金管理平台模式来管理公募和私人资本，从而扩大其管理规模和管理费收入来源。 维持买入评级。我们看到领展的业务保持平稳，租金有望轻微上升，加上降息的周期已经开始，未来进一步降息将有助提升股息收益。我们维持领展的买入评级，目标价维持47.70港元。 主要风险：1）美国国债收益率波动的不确定性；以及2）零售及写字楼市场复苏的不确定性。 30% 20% 10% 0% -10% -20% 10/232/246/24 资料来源:FactSet 基金单位资料 52周高位(港元)43.85 52周低位(港元)29.90 市值(百万港元)100,875.85 日均成交量(百万)21.09 年初至今变化(%)(10.72) 200天平均价(港元)34.34 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结3月31日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 收入(百万港元) 12,234 13,578 13,767 14,028 14,295 同比增长(%) 5.4 11.0 1.4 1.9 1.9 物业收益净额(百万港元) 8,545 9,304 9,516 9,724 9,937 同比增长(%) 3.4 8.9 2.3 2.2 2.2 可分派收入(百万港元) 6,311 6,718 6,758 6,810 6,914 每单位分派(港元) 2.743 2.627 2.649 2.675 2.722 同比增长(%) -10.3 -4.3 0.9 1.0 1.7 每单位账面净值(港元) 73.98 70.02 70.40 70.81 71.26 分派息率(%) 7.0 6.7 6.8 6.8 7.0 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:领展房托的投资组合概览（按价值计算） 总价值:2,410亿港元* 零售 写字楼 物流 总计 中国香港(130个物业) 52.4% 2.5% 19.8% 74.7% 中国内地(12个物业) 11.3% 2.2% 1.1% 14.6% 海外(澳大利亚、新加坡和英国)(12个物业) 6.7% 4.0% N/A 10.7% 总计 69.4% 8.7% 20.9% 100.0% 资料来源：公司资料、交银国际*截至2024年3月31日的公允价值 出租率(%) 零售 写字楼 物流 中国香港 97.5% 99.2% N/A 中国内地 93.6% 90.5% 92.5% 澳大利亚 99.5%N/A 英国 N/AN/A 新加坡 98.4%N/AN/A 图表2:2025财年1季度运营亮点 89.4% 资料来源：公司资料、交银国际 图表3:领展房托(823HK)目标价及评级 资料来源:FactSet，交银国际预测 图表4:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 17HK新世界发展买入 9.66 11.44 18.5% 2024年10月04日 香港房地产 16HK新鸿基地产买入 90.80 96.10 5.8% 2024年09月03日 香港房地产 823HK领展房托买入 39.15 47.70 21.8% 2024年05月29日 香港房地产 12HK恒基地产中性 26.45 23.84 -9.9% 2023年08月23日 香港房地产 1109HK华润置地买入 29.95 24.94 -16.7% 2024年08月28日 内地房地产 123HK越秀地产买入 7.82 6.60 -15.6% 2024年08月13日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 1.80 1.16 -35.6% 2023年12月01日 内地房地产 2669HK中海物业买入 6.91 6.30 -8.8% 2024年09月05日 物业服务 6098HK碧桂园服务买入 8.00 6.08 -24.0% 2024年08月26日 物业服务 3319HK雅生活服务买入 4.64 3.20 -31.0% 2024年08月19日 物业服务 6626HK越秀服务买入 3.72 4.72 26.9% 2024年08月09日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.65 0.60 -7.7% 2023年11月30日 物业服务 资料来源:FactSet，交银国际预测，截至2024年10月7日 财务数据 税前利润 16,214 (283) 8,661 8,785 9,031 税费 (1,006) (1,548) (1,062) (1,078) (1,113) 非控股权益 158 480 487 496 505 净利润 15,366 (1,351) 8,086 8,203 8,424 作每股收益计算的净利润 6,311 6,718 6,758 6,810 6,914 损益表(百万港元) 现金流量表(百万港元) 年结3月31日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 年结3月31日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 收入 12,234 13,578 13,767 14,028 14,295 税前利润 14,566 (2,056) 6,607 6,640 6,914 主营业务成本 (3,036) (3,508) (3,494) (3,547) (3,601) 折旧及摊销 88 93 97 102 107 毛利 9,198 10,070 10,273 10,481 10,694 营运资本变动 (65) 1,276 26 36 37 销售及管理费用 (653) (766) (757) (758) (758) 利息调整 1,648 1,768 2,054 2,145 2,118 经营利润 8,545 9,304 9,516 9,724 9,937 税费 (1,229) (1,006) (1,548) (1,062) (1,078) 财务成本净额 (1,648) (1,768) (2,054) (2,145) (2,118) 其他经营活动现金流 (9,317) 7,361 (1,200) (1,206) (1,213) 其他非经营净收入/费用 9,317 (7,819) 1,200 1,206 1,213 经营活动现金流 5,691 7,436 6,037 6,655 6,884 资本开支 (951) (888) (102) (106) (111) 投资活动 (17,025) 0 0 0 0 其他投资活动现金流 0 0 0 0 0 投资活动现金流 (17,976) (888) (102) (106) (111) 负债净变动 15,168 (351) (1,318) 315 316 资产负债简表(百万港元) 权益净变动 (407) (935) (380) (344) (332) 截至3月31日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 股息 (6,311) (6,718) (6,758) (6,810) (6,914) 现金及现金等价物 13,987 7,184 5,284 4,993 4,837 其他融资活动现金流 (3,467) (5,347) 621 0 0 应收账款及票据其他流动资产 2,2833,564 1,1042,975 1,1192,975 1,1412,975 1,1622,975 融资活动现金流 4,983 (13,351) (7,835) (6,839) (6,930) 总流动资产 19,834 11,263 9,378 9,109 8,975 投资物业 237,469 235,979 241,963 243,275 244,599 物业、厂房及设备 1,463 1,383 1,286 1,184 1,076 无形资产 387 0 0 0 0 合资企业/联营公司投资 6,769 2,151 1,767 1,376 977 其他长期资产 1,997 1,538 1,538 1,538 1,538 总长期资产 248,085 241,051 246,554 247,373 248,190 总资产 267,919 252,314 255,932 256,482 257,165 汇率收益/损失 0 0 0 0 0 年初现金 2,779 13,987 7,184 5,284 4,993 年末现金 13,987 7,184 5,284 4,993 4,837 财务比率年结3月31日202320242025E2026E2027E 每股指标(港元) 每股股息 2.743 2.627 2.649 2.675 2.722 短期贷款 4,133 7,947 10,573 12,592 11,929 每股账面值 73.983 70.021 70.403 70.808 71.258 核心每股收益2.7062.6312.6492.6752.722 应付账款 3,024 2,970 3,011 3,069 3,127 其他短期负债 2,709 2,798 2,312 2,328 2,363 总流动负债9,866 13,715 15,896 17,989 17,419 利润率分析(%) 60,780 51,312 52,672 50,967 51,947 净利率 125.6 (9.9) 58.7 58.5 58.9 8,213 8,845 8,845 8,845 8,845 其他 68,993 60,157 61,517 59,812 60,792 净负债权益比(%)26.929.232.532.833.0 78,859 73,872 77,413 77,801 78,210 流动比率2.00.80.60.50.5 188,940 178,823 179,387 180,045 180,823 188,940 178,823 179,387 180,045 180,823 120 (381) (868) (1,364) (1,869) 189,060