房地产行业周报：新房与二手房成交季节性下滑，福建系统推进好房子建设

核心观点与关键数据

• 板块表现：申万一级行业指数中，房地产指数与上周持平，排名第18位。A股板块涨幅前三为京投发展（23.7%）、荣安地产（20.6%）、皇庭国际（20.5%）；跌幅前三为南山控股（10.6%）、先导基电（9.8%）、三湘印象（9.7%）。港股板块涨幅前三为世茂集团（8.7%）、雅居乐集团（8.5%）、华润置地（8.4%）；跌幅前三为旭辉控股集团（17.5%）、融信中国（16.3%）、远洋集团（15.2%）。
• 政策要闻：
  • 地方政策：福建推出多方面稳楼市举措，包括促进住房消费、库存去化、优化共有产权细则、实施房票安置、收购存量商品房、阶段性购房补贴等。甘肃提高公积金贷款额度，并针对高层次人才和青年人才推出支持政策。福建提出系统推进“好房子”建设，完善“市场+保障”住房供应体系，推动大中小城市协同发展。
  • 公司动态：绿城中国1月销售金额约61亿元，合同销售金额约63亿元；越秀地产1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降36.4%，并收购上海浦东新区地块。
• 销售端：
  • 新房市场：第6周20城成交面积170万方，日均成交24.3万方，环比减少9%，同比增加147%。一线城市成交面积64.4万方，同比增加311%。累计年初至今20城成交面积838万方，同比减少28%。
  • 二手房市场：第6周11城成交面积199万方，日均成交28.5万方，环比减少7%，同比增加174%。一线城市成交面积86.7万方，同比增加224%。累计年初至今11城成交面积1067万方，同比增加23%。
• 融资端：本周发债企业多为地方国企，华润置地发行25亿元一般中期票据，首开股份私募债利率3.78%/3.4%，苏高新集团超短期融资债券利率1.72%。

投资策略与结论

• 市场问题：新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力。
• 投资方向：
  • 开发类房企：建议关注区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团等，因其拿地精准度高、管理半径小、决策胜率高。
  • 稳定红利资产：推荐头部购物中心，如太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。
  • 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流。
• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。