房地产行业周报：房地产行业周报（2024年第14周）新房二手房成交下滑，多地推行房票制

板块行情：第14周（4月1日-4月5日）申万一级行业指数中，房地产指数下降1.5%，在31个一级行业板块中排名第27位。 政策要闻：中央层面：中国人民银行货币政策委员会2024年第一季度例会提出因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，着力构建房地产发展新模式。地方层面：1）青岛：在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中推行房票制，多子女家庭公积金贷款额度可上浮20%，取消首套房贷利率下限。2）义乌：针对人才购房群体、首次置业群体、多孩家庭、集聚安置对象以及城市有机更新征迁户5类群体推出“房票”补贴。3）潍坊：住房公积金最高贷款额度由60万元提高到80万元，多孩家庭购买首套住房的，最高贷款额度由80万元提高到100万元；在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中，全面推行“房票”安置。4）常熟：执行限时住房“卖旧买新”补贴，最高100%补贴契税。5）武汉：住房公积金贷款额度上调20%，取消户籍限制。6）海安：实施商品房"以旧换新"政策，购房者通过将自身二手房出售给开发商或开发商指定对象，获得定向房票用于支付新房首付款，差额通过自筹、按揭及公积金贷款等方式支付，回收房源优先用于人才公寓，保障房等，首批涉及15套房。 公司动态：1）旭辉控股：截至4月8日，68项目入围白名单，大部分已开始对接融资。2）万科：二季度有56亿境外债务到期，对不同月份到期的债务都会有相应的应对；深圳国资支持措施还有的在逐步落地过程中，全部落地完成后预计可帮助公司释放流动性百亿以上。3）绿地集团：今年将全面完成2000万平方米交付任务。4）龙湖集团：将使用经营性贷款来偿还两笔合计约30亿的保债，预计全年经营性贷款增额将超过200亿元。5）福星股份：已回购225万股，占总股本比例0.20%，成交金额700.36万，旨在用于股权激励计划或员工持股计划。 销售端：新房成交环比下降60%，二手房成交环比下降42%。1）本周21城商品房成交面积162.3万方，商品房日平均成交面积23.2万方，环比下降60%，同比下降46%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第14周成交面积分别为57.8万方、73万方、31.4万方，周环比增速分别为-50%、-59%、-71%，周同比增速分别为-26%、-52%、-55%。3）第14周11城二手房成交面积109.2万方，日平均成交面积15.6万方，环比下降42%，同比下降34%。 投资策略：全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产下降1.5%，板块排名第27位 第14周申万地产板块下降1.5%。第14周（4月1日-4月3日）申万一级行业指数中，房地产指数下降1.5%，在31个一级行业板块中排名第27位。 图表1第14周申万地产板块下降1.7%，板块排名第27位 A股板块内涨幅第一为空港股份，累计涨幅达11.5%。从A股表现来看，第14周涨幅排名前五的个股分别为空港股份、卧龙地产、格力地产、国创高新、顺发恒业，跌幅前五的个股分别为京投发展、万科A、中交地产、大龙地产、招商蛇口。 图表2空港股份周涨幅达11.5% 图表3京投发展周跌幅11.1% 港股板块内涨幅第一的为新城悦服务，上涨8.9%。从港股表现来看，第14周涨幅排名前五的个股分别为新城悦服务、旭辉永升服务、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W，跌幅前五的个股分别为万科企业、中国金茂、雅居乐集团、美的置业、绿城中国。 图表4新城悦服务涨幅达8.9% 图表5万科企业跌幅达20.1% 二、政策要闻：加大对“市场+保障”住房供应体系的金融支持力度，多地推行房票制 中央层面：中国人民银行：中国人民银行货币政策委员会2024年第一季度例会深入分析了当前国内外经济金融形势，并就下一步货币政策走向作出部署。就房地产市场健康发展、平台经济金融政策、金融高水平双向开放等议题进行了深入讨论，并明确了相关政策方向。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，着力构建房地产发展新模式。 图表6因城施策精准实施差别化住房信贷政策，加大“市场+保障”的住房供应体系金融支持力度 地方层面：1）青岛：在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中推行房票制，多子女家庭公积金贷款额度可上浮20%，取消首套房贷利率下限。2）义乌：针对人才购房群体、首次置业群体、多孩家庭、集聚安置对象以及城市有机更新征迁户5类群体推出“房票”补贴。3）潍坊：住房公积金最高贷款额度由60万元提高到80万元，多孩家庭购买首套住房的，最高贷款额度由80万元提高到100万元；在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中，全面推行“房票”安置。4）常熟：执行限时住房“卖旧买新”补贴，最高100%补贴契税。5）武汉：住房公积金贷款额度上调20%，取消户籍限制。 6）湖北：湖北团购安家活动启动，成交超1460套房源。7）南宁武鸣：上半年购买一手新房的按已缴纳契税金额100%给予补贴。8）黔西南贞丰：加大公积金购房支持力度，信贷政策执行“认房不认贷”。9）丽水：加大对新市民、青年人住房公积金政策支持力度，全面取消保留金额政策。10）贵阳：支持住房公积金“既提又贷”，扩大异地贷款的类型。11）海安：实施商品房"以旧换新"政策，购房者通过将自身二手房出售给开发商或开发商指定对象，获得定向房票用于支付新房首付款，差额通过自筹、按揭及公积金贷款等方式支付，回收房源优先用于人才公寓，保障房等，首批涉及15套房。12）福州：阶段性取消首套房商业贷款利率下限。13）黔南：调整公积金政策，支持大学毕业生和青年人才购房。14）宿州：调整公积金政策，允许父母提公积金支持子女购房。 15）蚌埠：放宽购房提取范围以支持青年人购房需求。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）旭辉控股：截至4月8日，68项目入围白名单，大部分已开始对接融资。 2）万科：二季度有56亿境外债务到期对不同月份到期的债务都会有相应的应对；深圳国资支持措施还有的在逐步落地过程中，全部落地完成后预计可帮助公司释放流动性百亿以上。3）绿地集团：今年将全面完成2000万平方米交付任务。4）龙湖集团：将使用经营性贷款来偿还两笔合计约30亿的保债，预计全年经营性贷款增额将超过200亿元。5）福星股份：已回购225万股，占总股本比例0.20%，成交金额700.36万，旨在用于股权激励计划或员工持股计划。 图表8旭辉大部分白名单项目已开始对接融资需求，万科获深圳国资支持预计释放流动性百亿以上 三、销售端：新房成交环比下降60%，二手房成交环比下降42% （一）新房市场：第14周21城成交面积环比下降60% 从我们监测的21城数据来看，第14周21城商品房日均成交面积环比下降60%，同比下降46%。1）本周21城商品房成交面积162.3万方，商品房日平均成交面积23.2万方，环比下降60%，同比下降46%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积2737万方，累计同比下降40.1%。 图表9第14周21城商品房单日平均成交面积23.2万方 第14周一线城市商品房成交面积为57.8万方，环比下降50%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第14周成交面积分别为57.8万方、73万方、31.4万方，周环比增速分别为-50%、-59%、-71%，周同比增速分别为-26%、-52%、-55%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-53%、-9%、-24%、6%，环比增速分别为-59%、-51%、-38%、-45%；二线城市中宁波、武汉同比增速分别为-33%、-47%；三四线城市中莆田环比增速为71%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为814万方，同比下降35%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为1189万方，同比下降43%；11个三四线城市商品房成交面积为733万方，同比下降41%。 图表10第14周21城周度成交面积398.7万方 （二）二手房市场：第14周11城成交面积环比下降42% 从我们监测的11城数据来看，第14周二手房成交面积环比下降42%。1）第14周11城二手房成交面积109.2万方，日平均成交面积15.6万方，环比下降42%，同比下降34%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积1805万方，同比下降20%。 图表11第14周11城合计二手房日平均成交面积15.6万方 第14周监测的二线城市二手房成交面积同比下降19%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第14周二手房成交面积分别为24.3万方、72.5万方、12.4万方，环比增速分别为-50%、-39%、-38%，同比增速分别为-28%、-35%、-40%。2）一线城市中北京二手房成交面积17.6万方，同比下降33%；深圳二手房成交面积6.7万方，同比下降10%。3）二线城市中苏州、青岛、成都成交面积环比增速分别为-18%、-24%、-43%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积437万方，同比下降21%；6个二线城市二手房成交面积1144万方，同比下降19%；3个三四线城市二手房成交面积224万方，同比下降22%。 图表12第14周11城二手房成交面积109.2万方 四、融资端：本周发债企业均为央国企 本周发债企业均为央国企。1）第14周安居控股债券发行规模最大，共发12亿元公司债；2）地方国企光明地产发行的8亿元中期票据利率最高，为3.57%；苏高新集团发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.18%。 图表13第14周安居控股发行12亿元公司债 五、投资建议 全行业主要矛盾变为“房地产市场供求关系发生重大变化”后，我们认为行业仍需一段时间调整，也需要更有力的政策来促使行业达到新均衡点，其本质是合理分担行业下行的成本，防止出现更大的风险。低效土储的处置以及资产价格下跌的压力仍是房企需要解决的首要问题，后续或仍有有力政策的出台，建议可择机参与地产股政策博弈行情。 另外，随着城市框架基本搭建完成，房地产市场料将过渡至二手房主导的时代，建议关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。