房地产开发行业周报2026W31：新房二手房成交季节性下滑，北京出台新政稳定市场

核心观点与政策分析

北京于2026年8月7日出台楼市新政，通过下调非京籍购房限购年限、提高公积金贷款额度、扩大二手房“带押过户”范围以及允许家庭装修提取公积金等措施，旨在降低刚需和改善性住房的购房门槛，刺激置换需求。该政策与上海、深圳、广州等一线城市近期的调控方向一致，且落地时点正值市场传统淡季，预计短期内将有助于边际改善成交表现。

市场行情与成交数据

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度为2.1%，在31个申万一级行业中排名第17位。
• 新房成交：本周30个城市新房成交面积117.2万平方米，环比下降35.9%，同比下降36.7%。其中，一线城市环比下降10.4%，同比下降16.3%；二线城市环比下降54.5%，同比下降43.2%；三线城市环比下降9.6%，同比下降47.8%。从累计31周数据看，样本30城新房成交面积同比下降15.4%。
• 二手房成交：本周15个样本城市二手房成交面积175.0万平方米，环比下降10.0%，同比下降0.9%。其中，一线城市环比下降12.7%，二线城市环比下降4.6%，三线城市环比下降15.6%。今年累计31周二手房成交面积同比增长5.5%。

债券市场与融资情况

• 房企信用债发行：本周共发行20只房企信用债，发行规模150.20亿元，环比增加100.7亿元；总偿还量152.23亿元，环比增加78.25亿元，净融资额为-2.03亿元，环比增加22.45亿元。
• 融资成本：本周发行利率有所下降，部分债券利率较前期同类可比债券利率下降明显。

投资建议与行业格局

• 行业评级：维持“增持”评级，认为地产行业基本面仍处于左侧，未来机会更多来自一线及部分二线城市。
• 未来格局：
  1. 多元化经营企业：华润置地、华润万象生活等商业运营派房企具备较强穿越周期能力，建议关注华润置地。
  2. 轻资产运营企业：中介（如贝壳-W、我爱我家）和物业服务（如华润万象生活、招商积余、绿城服务等）具备较优穿越周期能力。
  3. 开发为主的企业：优先选择融资顺畅、布局重点城市主城区、历史包袱轻的房企，如华润置地、建发国际、滨江集团等。
  4. 类地方城投、地产转型股。

风险提示

政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。