核心观点
本周REITs板块小幅反弹，中证REITs指数周涨1.2%。5月19日，受首批REITs指数基金上报、增量资金预期提振，指数上涨+2.25%，为年内单日上涨最大幅度。本周除数据中心、仓储物流、产业园REITs收跌外，其他类型REITs均收涨。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300。截至2026年5月22日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低87BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为359BP。
基础数据
中证REITs指数周涨跌幅为1.2%，年初至今涨跌幅为-2.4%。截至2026年5月22日，中证REITs（收盘）指数收盘价为759.83点，整周（2026/5/18-2026/5/22）涨跌幅为1.2%，表现强于沪深300指数（-0.3%）、中证全债指数（0.2%）和中证转债（0.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深300（+4.6%）>中证转债（+3.6%）>中证全债（+1.7%）>中证REITs（-2.4%）。近一年中证REITs指数回报率为-13.2%，波动率为7.0%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月22日为2221亿元，较上周增加25亿元；全周日均换手率为0.57%，较前一周增加0.14%。
研究结论
经营权类REITs表现优于产权类REITs。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.4%、1.9%。从不同项目类型REITs来看，除数据中心、仓储物流、产业园REITs收跌外，其他类型REITs均收涨。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏中国交建REIT（+7.11%）、中金安徽交控REIT（+5.92%）、华夏基金华润有巢REIT（+5.49%）。
数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日均换手率最高，为1.1%；消费基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额19.9%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为鹏华深圳能源REIT（1282万元）、国泰海通临港创新产业园REIT（460万元）、广发成都高投产业园REIT（437万元）。
一级市场发行
从2026年1月1日至2026年5月22日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有5只，已反馈的产品17只，已受理的产品9只。
估值跟踪
产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。截至2026年5月22日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低87BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为359BP。
行业要闻
- 首批REITs指数基金正式申报。5月18日，南方基金、华夏基金、中金基金、易方达基金四家基金公司同时申请注册中证REITs全收益指数基金。这是国内公募基金领域首批REITs指数化产品，给REITs市场引入稳定增量资金，对提高市场定价透明度和效率意义重大。
- 首批4支商业不动产REITs成功定价。5月19日至21日，首批四只商业不动产REITs相继完成网下询价。国泰海通砂之船REIT（508602）定价5.531元/份，是唯一一只触及询价区间上限的产品。中信建投首农REIT（508601）定价3.013元/份；中金唯品会REIT（508603）定价3.848元/份，距上限3.849元均只差1厘。汇添富上海地产REIT（508600）定价4.092元/份，询价区间为3.464-4.234元/份，距上限还有0.142元。四只合计拟募集资金约203.3亿元，较各自评估值溢价率分别为：砂之船10.00%、首农11.47%、唯品会9.96%、上海地产10.93%。目前REITs认购倍数仍保持一定热度，砂之船103.82倍、首农80.16倍、唯品会68.03倍、上海地产38.55倍。接下来5月25日-26日，砂之船、首农、唯品会三只同步启动公众认购。5月27日-28日，上海地产紧随其后。
风险提示
公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。
