悉尼工业市场 Q4 2025 研报总结
租赁概览
- 租金增长：西悉尼地区核心工业租金同比增长 2.4%，区间为 180-290 元/平方米。
- 激励措施：激励比例达到历史高位 21%，导致西悉尼净有效租金同比下降 2.6%。
- 租赁量：租赁量同比增长 34% 至 130 万平方米，主要受大型预租推动，外西区和西南区占总吸纳量 88%。
- 空置率：空置面积创新高达 76.8874 万平方米，其中转租面积占比 23%。
投资概览
- 投资活动：2025 年投资总额 40 亿美元，较 2024 年略有上升，跨境投资者贡献约一半交易量。
- 重大交易：BGO 与 Centuria 合资 2.01 亿美元收购 Goodma n 外西区三个仓库；PGIM Real Estate 和 Cadence Property 以 1.45 亿美元收购太平洋国家 St Mary's 多式联运设施；Wentworth Capital 以 1.52 亿美元收购 Dexus Rydalmere Metro Centre。
- 收益率：西悉尼核心收益率同比收窄 13 个基点，平均为 5.39%。
各区域关键趋势
外西区
- 租赁量：2025 年租赁量 64.1 万平方米，较 2025 年目标超 14%，其中 63% 为现有空间，30% 为预租。
- 主要租户：物流/运输占 29%，零售商占 22%，制造商占 21%，主要交易包括 Aldi 预租 Bradfield 约 8.7 万平方米，Kimberly Clark 争取 Horsley Park 约 4.3 万平方米。
- 空置率：Q4 空置率持续上升，转租空置占比 40%。
- 租金：净面租金自 2023 年 Q4 稳定，核心租金区间 180-240 元/平方米。
- 新供应：2025 年交付 44.2 万平方米，其中 59% 为预租，41% 为投机开发。
- 收益率：平均核心收益率收窄 19 个基点至 5.31%。
西南区
- 租赁量：2025 年吸纳 42.037 万平方米，占悉尼总租赁量 36%，主要租户为物流/运输（34%）、制造商（31%）和零售商（26%）。
- 主要交易：Kmart 预租 Moorebank 约 10.4 万平方米，Jennmar 承租 Smeaton Grange 约 3.1 万平方米。
- 空置率：Q4 空置率降至 226.030 平方米，其中 35% 为投机开发。
- 租金：平均净租金持平，核心 205 元/平方米，次级 170 元/平方米，激励平均 22%。
- 新供应：17 万平方米，其中 80% 为投机开发。
- 收益率：核心收益率收窄 23 个基点至 5.43%。
内西区
- 租赁量：2025 年吸纳 118.184 万平方米，零售商占比 31%，物流/运输占 21%，主要交易包括亚马逊承租 Chullora 约 1 万平方米。
- 空置率：Q4 空置率升至 88.814 万平方米，占悉尼总空置 12%。
- 租金：核心净面租金同比增长 6.9% 至 241 元/平方米，次级租金稳定，激励升至 20%。
- 新供应：4.6 万平方米，包括 Goodman Chullora 工业枢纽（约 2.5 万平方米）。
- 收益率：核心收益率稳定在 5.13%，次级 6.09%。
南区
- 租赁量：2025 年仅 2.9937 万平方米，较三年均值低 55%。
- 主要交易：Glassons 争取 Banksmeadow 投机设施约 7.8 万平方米，CSR 租赁 Alexandria 约 3.2 万平方米。
- 租金：核心及次级租金稳定，分别为 405 元/平方米和 318 元/平方米，激励升至 15%。
- 新供应：2025 年无新增供应（>5000 平方米）。
- 收益率：自 2023 年 Q3 保持紧缩，核心 4.88%，次级 5.88%。
数据摘要
- 评级标准：核心级为现代设计、良好状态且含 10-30% 办公组件的资产；次级级为较旧设计、状态一般/较差的资产。
- 空置率统计方法：收集悉尼工业市场所有 5,000 平方米以上空置数据，分类为现有建筑、投机建筑和建设中建筑（12 个月内可投入使用）。
