悉尼工业市场 Q2 2026 研报总结
租赁概览
- 租金稳定：2026 年第二季度，悉尼核心工业区租金保持不变，西部悉尼净面租金在 200-300 元/平方米之间。
- 需求集中：租赁需求主要集中在外西区和西南区，占总吸纳量的 82%。
- 空置率下降：空置面积小幅下降至约 73.8 万平方米，其中 42% 为投机性开发项目。
- 新供应预期：2026 年新增供应预计约 65 万平方米，其中 43% 于 2026 年上半年交付。
投资概览
- 交易量稳定：2026 年上半年交易总额达 11.2 亿美元，虽低于往年，但信心强劲，预计下半年交易量将回升。
- 主要交易：Aliro Group 以 4.38 亿美元收购 Goodmans 两处资产，Centuria 以 9800 万美元出售 Girraween 冷库设施。
- 收益率稳定：西部悉尼核心收益率在 4.75%-5.75% 之间。
各区域关键趋势
外西区
- 租赁吸纳：上半年吸纳 17.54 万平方米，其中 74% 为现有空间吸纳，16% 为投机性吸纳。
- 主要租户：运输/物流和制造业占租赁活动的 56%，Parratech Group 租赁 Wetherill Park 约 2.45 万平方米，Tate Products Australia 租赁 Eastern Creek 约 2.31 万平方米。
- 空置率：空置率与 Q1 相似，投机性开发项目占空置面积的 36%。
- 租金稳定：自 2023 年第四季度以来，核心面租金稳定在 200-250 元/平方米。
- 新供应：2026 年新供应预计 36.75 万平方米，其中 76% 为投机性空间。
- 收益率：核心收益率稳定在 4.75%-5.75%。
西南区
- 租赁吸纳：上半年吸纳 7.27 万平方米，其中 56% 为现有空间吸纳，35% 为预承诺。
- 空置率下降：总可用空间降至低于 20 万平方米，投机性开发项目占空置面积的 40%。
- 主要租户：Refresco 预承诺 Gateway Capital Revesby Rise 约 2.56 万平方米，Jamestrong Packaging 租赁 Milperra 约 1.34 万平方米。
- 租金稳定：核心和次级租金分别稳定在 200-250 元/平方米和 176 元/平方米，激励平均为 23%。
- 新供应：预计年底新供应达 16.56 万平方米。
- 收益率：核心收益率稳定在 4.75%-5.75%。
内西区
- 租赁吸纳：上半年吸纳约 5.1 万平方米，主要受投机性库存吸纳驱动。
- 主要租户：零售商和物流占吸纳量的 59%，Parcel Freight Logistics 租赁 Goodman Chullora 工业枢纽约 9600 平方米，JD.com 租赁 Dexus Regents Park Estate 约 8200 平方米。
- 空置率：空置面积 14.59 万平方米，其中大部分为投机性空间。
- 租金稳定：核心面租金稳定在 220-300 元/平方米，激励平均为 20%。
- 新供应：2026 年所有新开发项目已完工。
- 收益率：核心收益率稳定在 4.75%-5.50%，次级收益率在 5.50%-6.50%。
南区
- 租赁需求放缓：上半年租赁需求放缓，无显著租赁交易，反映区域持有严格且可用空间有限。
- 主要交易：2025 年完成的主要交易包括 Glassons 租赁 Banksmeadow 约 7800 平方米的投机性设施，Avion Australia 租赁 Matraville 约 5000 平方米。
- 租金稳定：自 2025 年以来租金稳定，核心和次级租金分别为 405 元/平方米和 318 元/平方米，激励平均为 17.5%。
- 新供应：Stockland 的 Momenta 项目将于 2026 年完工，已预租 50%。
- 收益率：核心收益率稳定在 4.50%-5.0%。
数据摘要
- 评级标准：核心级资产为设计现代、条件良好、带办公组件（10-30%）的物业，位于成熟工业区；次级级资产为设计较旧、条件一般/较差、次于核心库存、带办公组件（10-20%）的物业。
- 空置率方法：分析收集并汇总悉尼工业市场中 5,000 平方米以上空置数据，物业分类为：1）现有建筑；2）投机性建筑；3）投机性建设中（12 个月内可投入使用）。
