市场概况
2025年第四季度，墨尔本工业地产市场空置率进一步上升，但租金和激励措施保持稳定，吸纳量表现强劲。预计未来两年新增供应有限，市场状况可能在2026年加强。2025年第四季度，核心地段净租金环比持平，平均为151元/平方米，同比增长4.4%；激励措施维持在20.3%，为墨尔本最高水平自2017年第三季度以来。尽管市场环境疲软，2025年吸纳量依然强劲，共租赁了107万平方米空间；空置率升至4.1%，环比上升0.5个百分点，远高于10年平均水平2.6%。2025年新增供应为72.9万平方米，同比下降33%，而2024年新增供应为108万平方米。预计2026年开发活动将显著放缓，新增供应仅为58.4万平方米。
投资概况
2025年投资量下降，收益率保持稳定。核心地段工业地产收益率连续第七季度维持在5.6%；工业投资总量为31亿澳元，同比下降23%，但交易数量与2024年持平，为173宗。核心地段资本价值平均为2700元/平方米，环比上升0.1%，同比增长4.4%；小型地块（<5,000平方米）平均价值为1199元/平方米，环比上涨20元/平方米；中型（1-5公顷）和大型（10公顷以上）地块价值环比持平，分别为922元/平方米和302元/平方米。
精地段分析
- 北部：空置率升至6.0%，为墨尔本最高，主要受近期完工的投机性仓库影响。核心地段租金环比持平，同比增长3.6%，达到143元/平方米；激励措施环比上升1.3%，达到21.7%，其中Craigieburn高达32.5%，Somerton & Campbellfield为30%。2026年预计新增供应29.0万平方米，大部分为亚马逊在Craigieburn的新多层自动化仓库（20.9万平方米）。
- 西部：供应大幅下降，同比下降68%。核心地段租金环比上升0.4%，同比增长4.4%，达到138元/平方米；激励措施平均为26.7%，为墨尔本最高，部分交易激励在30-35%。吸纳量为10.9万平方米，其中约46%来自现有核心仓库，54%来自现有二级仓库。2025年新增供应仅为20.8万平方米，远低于2024年的64.3万平方米。空置率降至4.6%，但仍高于10年平均水平3.0%。
- 东南部：空置率升至10年新高3.7%。核心地段租金环比持平，同比增长4.5%，达到145元/平方米；激励措施平均为19.4%，为墨尔本最低（除城市边缘区外）。2025年新增供应36.6万平方米，主要来自Cardinia Logistics Estate、ESR Greenlink等大型项目。预计2026年新增供应将大幅下降至8.4万平方米，其中64%为投机性项目。
- 东部：空置率微降至1.5%，低于10年平均水平2.8%。核心地段租金环比持平，同比增长3.8%，达到138元/平方米；激励措施为21.3%。2025年未出现5,000平方米以上的租赁交易。预计2026年将首次自2022年以来交付新仓库，包括Perry Projects Kilsyth Connect的1.2万平方米投机性仓库，以及Charter Hall重新开发的Mountain Highway Logistics Hub（包括Cool-Drive定制的3.0万平方米仓库和2027年交付的4.5万平方米投机性仓库）。
数据摘要
- 核心地段：现代设计、良好条件和用途，办公室部分占比5-30%，位于成熟工业区。
- 二级地段：较旧设计、一般/较差条件，次于核心库存，办公室部分占比10-20%。
- 空置率方法：收集并分类5,000平方米以上工业物业的空置数据，分为现有建筑、投机性建筑（完工但空置）和在建投机性建筑（56个月内可投入使用）。
