悉尼工业市场在2026年第一季度呈现空置率上升、租金稳定、投资活动活跃等特征。
市场整体状况
- 空置率攀升至808,488平方米，创五年新高，其中转租空间占总可用空间的20%。
- 租赁量强劲增长36%，2025年总量达130万平方米，主要来自外西区和西南区（占89%）。
- 激励措施达22%，西悉尼净有效租金下降4.6%。
- 主要工业租金稳定在每平方米200-300美元，区间为$180-240/sqm，西悉尼整体租金保持稳定。
各区域表现
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外西区：
- 2025年租赁量达641,000平方米，同比增长14%，其中63%来自现有空间，30%为预承诺。
- 运输/物流、零售商和制造商是主要承租方，包括Aldi、金佰利·克拉克等大型预租。
- 空置率同比上升60%，净租金自2023年第四季度以来稳定，优质租金在$200-$250/sqm。
- 2025年新增442,000平方米，2026年预测减少至331,611平方米。
- 平均优质收益率收紧至5.2%。
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西南区：
- 2025年租赁量420,370平方米，占全市33%，运输/物流需求领先（33%）。
- 空置面积232,624平方米，其中30%为投机性开发。
- 优质和次级平均租金分别为$205/sqm和$155/sqm，激励措施达22%。
- 2025年新增17万平方米，2026年预测降至10万平方米。
- 优质收益率稳定在5.53%。
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内西区：
- 2025年租赁量下降23%，达118,184平方米，零售商和运输/物流需求主导。
- 空置面积143,857平方米，占比18%，为各区域最低。
- 优质租金$220-$300/sqm，激励措施提升至20%。
- 2026年新增供应量预计超10万平方米，主要来自Hale Capital项目。
- 优质收益率稳定在5.13%。
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南区：
- 2025年租赁量29,937平方米，比三年平均水平低55%，投机性开发占比57%。
- 空置率2.9%，但空置面积达86,563平方米。
- 优质和次级平均租金分别为$405/sqm和$305/sqm，激励措施12.5%。
- 无新增开发项目，收益率稳定在4.88%-5.88%。
投资与交易
- 2025年投资总额达40亿美元，跨境投资者占比近50%。
- 重大交易包括BGO以2.01亿美元收购Goodman仓库，PGIM和Cadence以1.45亿美元收购St Mary’s设施。
- 优质收益率同比收紧13个基点，平均5.39%。
关键趋势
- 空置率持续上升，但各区域租赁活动保持韧性，尤其外西区和西南区表现突出。
- 租金稳定，激励措施普遍上升，西悉尼净租金下降。
- 新增供应量预计减少，开发活动放缓。
- 投资活动保持活跃，跨境投资者活跃度高。
