悉尼工业市场状况

租赁概述 租金压力随着空置率和激励措施的增加而上升 西悉尼主要工业租金在2026年第一季度保持稳定，不同区域间的租金在每平方米200至300美元之间。 激励措施持续上升，达到历史最高点22%，导致过去12个月西悉尼的净有效租金下降了4.6%。 租赁量强劲，同比增长36%，2025年总量达到130万平方米，受一些大型预承诺的推动。外西区和西南区占租赁面积的89%。 • 2026年第一季度空置率攀升至新高，达到808,488平方米，其中转租空间占总可用空间的20%。 来源：基恩信实研究 投资概览 第一季度的收益保持稳定 • 随着第四季度强劲表现，2025年全年交易量达到40亿美元，投资活动今年开局较慢。 目前有多个物业正在进行市场上和场下的推广活动，预计将在全年内增加投资活动。 • 最近的一笔交易包括阿里罗集团以4.38亿美元收购了格林艾克和佩穆卢威两处资产。 西悉尼的基准收益率在4.75%-5.75%之间波动。 Outer West 空缺率仍然很高 70.5万 347千 Q1季度空置面积60%同比增长 2025年承租的平方米 23% 220元/平方米 prime净面租金稳定的 q/q 稳定的 y/y 首要激励上升160 bps q/q，上升390 bps y/y 5.3% 331千 2026年新增供应量预测60% 总新增供应 首要收益率稳定的q/q 紧缩19个基点 y/y 关键趋势 2025年外围西部租赁活动总计705,000平方米，比2024年增长44%，这得益于65%的现有空间和27%的预承诺。 • 运输/物流（29%）、零售商（22%）和制造商（21%）在2025年的年度租赁中占据领先。主要承诺包括阿尔迪在布拉德菲尔德的约8.7万平方米的预租赁，金佰利·克拉克（Kimberly Clark）确保了……c.43,000 平方米位于霍斯利公园。 • 外西区的空置率仍然很高，比去年同期高出60%。 • 自2023年第四季度以来，净租金保持稳定，核心租金保持在每平方米200-250美元之间。 2025年交付了总共442,000平方米的新空间。预计2026年新开发项目将减少，达到331,611平方米。 • 过去一年，平均利率收益率紧缩了19个基点，截至2026年第一季度平均为4.75%-5.75%。 西南 以下是2026年的趋势发展活动 232千 Q1季度空置面积29%的空缺份额 2025年sqm租赁成交 23% 220元/平方米 prime净面租金稳定的 q/q 稳定的 y/y 首要激励上涨130个基点，环比；上涨330个基点，同比增长。 5.4% 87 k 2026年新增供应量预测 首要收益率稳定的q/q 紧缩23 bpsy/y 关键趋势 2025年，西南地区的占用活动加强，租赁面积达到420,370平方米，占悉尼总租赁量的33%。 2025年，运输/物流业需求领先（33%），其次是制造商（30%）和零售商（27%）。重要交易包括Kmart在Moorebank预租约10.4万平方米，以及Jennmar。在Smeaton Grange投入约31,000平方米。 • 2026年第一季度空置面积增至232,624平方米，其中投机性发展项目占可用空间的30%。 平均净租金保持稳定，优质物业租金在每平方米200-250美元之间，次级物业为每平方米176美元。优惠措施的平均比例为23%，适用于优质和次级资产。 2025年新开发项目总面积为17万平方米，而2026年的预测值显著降低，不到10万平方米。 • 一年期国债收益率年同比下降23个基点，区间在4.75%-5.75%之间。 内部西部 2026年稳健的发展管线 11.8k2025年sqm租赁成交 143千 Q1季度空置面积总空缺份额的18% 20% 245元/平方米 prime净面租金稳定的 q/q 稳定的 y/y 首要激励平稳的 q/q，同比增长 4.13 个百分点 5.1% 10.5k 2026年新增供应量预测20% 总新供应 首要收益率稳定 q/q 收紧 13 bps y/y 关键趋势 • 2025年，内西区租赁需求下降23%，总面积为118,184平方米。 零售商占租赁活动的31%，其次是交通/物流用户（21%）。值得注意的是，卡特运动在利杜姆租赁了约5,000平方米。 空地面积增加到2025年第一季度143,857平方米，占总面积的18%。悉尼全市空缺职位总数 • 顶级净面租金稳定，平均每平方米220-300美元，同时对于顶级和次级空间，激励措施提高至20%。 2026年完成的开发量预计将超过10万平方米，这主要得益于Hale Capital在Rosehill和Lidcombe的开发项目。 产量稳定，优质品为4.75%-5.50%，次品为5.50%-6.50%。 南 租赁增长停滞，同时激励措施增加。 3.0千。2025年sqm租赁成交 84千 Q1季度空置面积 17.5% 405元/平方米 prime净面租金稳定的 q/q 稳定的 y/y 首要激励增长 250 bps 季度环比 增长 750 bps年度同比 4.9% 11k 首要收益率稳定的 q/q 稳定的 y/y 2026年新进展 关键趋势 2025年租赁需求低迷，记录活动量为29,937平方米，比三年平均水平低55%。 • 主要租户承诺包括Glasson在Banksmeadow租得约7,800平方米的投机性设施，以及Avion Australia在Matraville租赁约5,000平方米。 • 过去一年中，净租金保持稳定，平均每平方米405美元。顶级价格和每平方米318元，而激励措施增加至17.5%. • Stockland在Banksmeadow的多层仓库（11,000平方米）现已完工。 自2023年第三季度以来，收益率一直保持紧张，平均值为顶级市场4.88%，次级市场5.88%。 数据摘要 现代设计资产，良好状态与实用性，含10-30%办公组件。位于成熟的工业区。顶级级数具备良好接入条件 初中年级资产设计较旧，状况合理/较差，劣于优质股票，办公室组件占比在10-20%。接管承接代表现有资产吸收、投机性开发或预先承诺。 空位法 : 这项分析收集并编制了悉尼工业物业市场所有工业物业中空置面积（5,000平方米以上）的数据。建筑物分为以下类别：1）现有建筑——可供租赁的现有建筑。2）投机建筑——投机性建设的建筑，尽管已达到实际竣工状态，但仍然空置。3）在建投机建筑——正在建设的、12个月内可供使用的租赁建筑。 我们喜欢问题，如果您对我们的研究有任何疑问，或者需要一些房产建议，我们期待您的回复。 资本市场 郭伟 +61 2 9036 6620 michael.kwok@au.knightfrank.com 研究 & 咨询 贝恩·伯斯顿 +61 2 9036 6756 ben.burston@au.knightfrank.com 研究 & 咨询 马可·马西特利 +61 2 9036 6656 marco.mascitelli@au.knightfrank.com 工业物流，新南威尔士州奥兰多·马塞尔+61 2 9036 6728 或lando.maciel@au.knightfrank.com 估值与咨询，新南威尔士州杰克·尼德汉姆 +61 2 9036 6663 jack.needham@au.knightfrank.com 研究与咨询Naki Dai +61 2 9036 6673naki.dai@au.knightfrank.com 重要通知 © 澳大利亚凯信富利有限公司 2026 - 本报告仅用于一般信息发布，不得在任何情况下依赖。尽管在准备本报告中提供的信息、分析、观点和预测时采用了高标准，但不对任何责任或损失承担。Knight Frank Australia Pty Ltd对任何因使用、依赖或参考本文件内容而产生的损失或损害，概不承担任何责任。作为一般本报告不代表Knight Frank Australia Pty Ltd对特定物业或项目的观点。未经Knight Frank Australia Pty Ltd事先书面批准，不得全部或部分复制本报告。