房地产开发2024W21：本周新房成交同比-35.0%，自然资源部拟修订《土地储备管理办法

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年05月26日 2024W21：本周新房成交同比-35.0%，自然资源部拟修订《土地储备管理办法》 自然资源部就修订《土地储备管理办法》公开征求意见，土地储备资金将实行专款专用。文件提出，各地应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模。结合城 市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。相较于2017《土地储备管理办法》，此次征求意见稿提到，财政部 增持（维持） 行业走势 门从土地出让收入中划出一定比例资金，建立国有土地收益基金，用于土地房地产开发沪深300 储备，具体比例由各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府确定。土地 储备资金通过政府预算安排，实行专款专用。新规将进一步促进土地节约集约利用，帮助实现土地高效配置。 最新5年期以上LPR维持不变。据央行，5月最新5年期以上LPR为 3.95%，较上月维持不变，已连续3月保持不变。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.3%，落后沪深300指数 3.18个百分点，在31个申万一级行业排名第30名。 新房：本周30个城市新房成交面积为216.5万平方米，环比下降5.5%， 32% 16% 0% -16% -32% -48% 2023-052023-092024-012024-05 同比下降35.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为46.0万方，环比- 12.9%，同比-32.2%；样本二线城市为116.1万方，环比-9.8%，同比- 37.9%；样本三线城市为54.4万方，环比14.4%，同比-30.4%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计131.6万方，环比下降 7.1%，同比增长2.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.5 万方，环比-11.2%；样本二线城市为64.6万方，环比-3.2%；样本三线城市 为27.5万方，环比-9.8%。 信用债：本周共发行房企信用债5只，环比不变；发行规模共计23.00亿 元，环比减少12.95亿元，总偿还量78.01亿元，环比增加12.1亿元，净融 资额为-55.01亿元，环比减少25.05亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA及AA（43.5%、47.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以超短期融资债券及一般公司债（34.8%、34.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年及3-5年（34.8%、 34.8%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、基本面相关股票：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。2、受益于5.17大会政策，一线上海、北京、深圳、广州本地概念股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：政策供需两端同步发力，维稳房地产攻坚战进入深水区》2024-05-19 2、《房地产开发：2024W20：本周新房成交同比- 29.4%降幅收窄，房价持续承压，中央支持政策加码》2024-05-19 3、《房地产开发：2024W19：本周新房成交同比- 51.9%，宽松进程延续，全国仅剩6省市维持限购》 2024-05-12 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.LPR维持不变，自然资源部拟修订《土地储备管理办法》3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪7 3.1新房成交（商品住宅口径）7 3.2二手房成交（商品住宅口径）9 4.重点公司境内信用债情况11 5.本周政策回顾13 6.投资建议16 风险提示16 图表目录 图表1：5年期以上LPR3 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表3：本周各交易日指数表现4 图表4：近52周地产板块表现4 图表5：本周涨幅前�个股（人民币元）5 图表6：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表7：本周重点房企涨跌幅排名5 图表8：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元）5 图表9：本周重点房企跌幅前�个股（H股为港元）6 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比7 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比7 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）8 图表15：30城周度成交面积跟踪8 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪10 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额11 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分11 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分11 图表24：本周房企债券发行以期限划分11 图表25：本周房企融资汇总（5.20-5.26）12 图表26：全国性政策及消息（5.19-5.25）13 图表27：地方性政策及消息（5.19-5.25）14 1.LPR维持不变，自然资源部拟修订《土地储备管理办法》 最新5年期以上LPR维持不变。据央行，5月最新5年期以上LPR为3.95%，较上月维持不变，已连续3月保持不变。 自然资源部就修订《土地储备管理办法》公开征求意见，土地储备资金将实行专款专用。文件提出，各地应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制土地储备三 年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模。结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。相较于2017《土地储备管理办法》，此次征求意见稿提到，财政部门从土地出让收入中划出一定比例资金，建立国有土地收益基金，用于土地储备，具体比例由各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府确定。土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用。新规将进一步促进土地节约集约利用，帮助实现土地高效配置。 金融支持房企融资不断落地，本周万科银团贷款取得重大成果。万科与招商银行等头部金融机构签订协议，以万科持有的万科物流发展有限公司股权作为抵押物，获得200 亿元银团贷款。截至目前已到账100亿元。万科获得近年来地产行业最大单笔贷款，将进一步改善万科短期流动性，中长期仍需大股东进一步支持、融资环境改善、销售企稳复苏。对于行业而言，年初以来中央地方大力推动城市房地产融资协调机制、以及本周万科银团贷款取得重大进展，目前房地产行业融资环境正在边际改善，市场信心有望逐步修复。 图表1：5年期以上LPR 4.5% 4.4% 4.3% 4.2% 4.1% 4.0% 3.9% 3.8% 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 2023-09 2023-08 2023-07 2023-06 2023-05 2023-04 2023-03 2023-02 2023-01 2022-12 2022-11 2022-10 2022-09 2022-08 2022-07 2022-06 2022-05 3.7% 5年期以上LPR（%） 3.95% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.3%，落后沪深300指数3.18个百分点，在31 个申万一级行业排名第30名。本周上涨个股共16支，较上周减少89支，下跌股数为 101支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为新华联、高新发展、万方发展、渝开发、北京城建，涨幅分别为45.7%、13.8%、13.6%、13.3%、10.0%。跌幅前�为中润资源、空港股份、京投发展、广汇物流、天地源，跌幅分别为-22.5%、-15.7%、-15.6%、 -14.8%、-13.8%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨2支，较上周减少39支，涨幅位居前二的为我爱我家、金地集团，涨幅分别为13.7%、7.7%。跌幅前�为中梁控股、远洋集团、雅居乐集团、中国奥园、富力地产，跌幅分别为-33.0%、-27.0%、-25.0%、-24.9%、-24.1%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 3% -5.26% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% 煤公农银石电炭用林行油力事牧石设 业渔化备 交食建通通品筑信运饮装 输料饰 环钢家纺机保铁用织械 电服设器饰备 非电有银子色金金 融属 医国基传药防础媒生军化 物工工 社商美计汽会贸容算车服零护机 务售理 建综房轻筑合地工材产制 料造 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：本周各交易日指数表现图表4：近52周地产板块表现 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% -6.0% 房地产（申万）沪深300 05/1705/2005/2105/2205/2305/24 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 沪深300指数申万房地产行业指数 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 2023-09 2023-08 2023-07 2023-06 2023-05 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000620.SZ 新华联 45.7% 50.9% 1.84 2.68 000628.SZ 高新发展 13.8% 19.0% 47.11 53.60 000638.SZ 万方发展 13.6% 18.9% 4.34 4.93 000514.SZ 渝开发 13.3% 18.5% 4.00 4.53 600266.SH 北京城建 10.0% 15.2% 4.71 5.18 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000506.SZ 中润资源 -22.5% -17.2% 2.89 2.24 600463.SH 空港股份 -15.7% -10.5% 10.30 8.68 600683.SH 京投发展 -15.6% -10.4% 5.18 4.37 600603.SH 广汇物流 -14.8% -9.5% 6.71