- 核心观点：进入3季度，房地产市场下行压力进一步加大，新房销售受推盘结构、市场预期等多方面因素影响，成交进一步下行。7-8月作为传统的二手房销售淡季，加上二手房市场随着相对优质房源的进一步去化，存量挂牌成交难度加大，交易周期拉长，二手房成交面临一定压力。新房市场上，核心区域库存本身并不高，去化相对有保障，品质时代产品力受市场认可且能够在核心区域新增土储的品牌开发商有望受益，如华润置地、绿城中国、滨江集团等；购物中心、商业领域拥有高护城河且现金流、分红相对稳定的公司，如华润万象生活、太古地产、恒隆地产等；北上深二手房成交已成主力，关注中介机构标的回调后修复机会，如贝壳-W，我爱我家。相关ETF如博时恒生港股通高股息率ETF（513690.SH）。
- 板块行情回顾：上周（2025.07.27-2025.08.01），上证指数下跌0.94%，沪深300指数下跌1.75%，房地产板块下跌3.43%，房地产板块跑输上证指数2.5个百分点，跑输沪深300指数1.68个百分点，重点关注的A股地产股中天府文旅、珠江股份、电子城涨幅居前；重点关注的港股地产及代建公司远洋集团、新世界发展、恒隆地产涨幅居前；物业股中德信服务集团、佳源服务、德商产投服务涨幅居前。
- 行业动态：
- 土地市场：上周百城土地成交缩量，100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比+1.88%，其中一线城市+5.48%，样本二线城市+13.58%，样本三线城市-7.91%。上周，100大中城市成交住宅土地溢价率较前一周有所提升。
- 30大中城市新房销售：上周30大中城市新房销售面积168.22万平方米，累计同比-3.41%，累计同比降幅进一步扩大，其中，一线城市成交52.21万平方米，累计同比+4.98%，样本二线城市成交86.48万平方米，累计同比-8.37%。上周，30大中城市新房成交套数累计同比-5.26%，一线城市+4.67%，样本二线城市-8.79%，样本三线城市-8.98%。上周，30大中城市新房成交面积累计同比-3.41%，一线城市+4.98%，样本二线城市-8.37%，样本三线城市-1.8%。上周，30大中城市新房单周成交环比改善，成交量处于近7年偏低水平。
- 二手房：上周重点10城市二手房成交150.65万方，累计同比+15.36%，面积环比改善。
- 重点城市高频成交追踪：上周北京新房成交面积环比-1.49%，二手房成交环比-8.1%；上海新房成交面积环比-4.58%，二手房成交面积环比-1.62%；深圳新房成交面积环比-7.82%，二手房成交面积环比-7.1%；广州商品房成交面积整体回落；杭州新房成交面积环比-35.03%，二手房成交环比-0.87%；武汉新房成交面积环比基本持平；青岛新房成交面积环比+1.13%，二手房成交环比+3.38%；苏州新房成交面积环比-25.07%，二手房成交面积环比-3.61%；济南商品房销售面积当周值环比-17.24%；成都一手房成交面积当周值环比-3.92%，二手房成交面积环比-1.71%。
- 重点公司估值及ETF市场表现：重点地产物业公司估值处于历史较低水平；重点地产ETF市场表现方面，博时恒生港股通高股息率ETF（513690.SH）上周上涨1.47%。
- 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；竣工项目数量不及预期风险。
