核心观点
本周REITs市场大幅上行，中证REITs指数周涨1.7%，新型基础设施、消费类、市政设施REITs涨幅突出。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>中证REITs>中证全债>沪深300。截至2026年1月23日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低93BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为327BP。今年以来，沪深交易所终止（撤回）五单公募REITs。公募REITs市场逐渐向“重运营、重合规”转型，未来具备稳定现金流、运营管理能力强的项目将更受市场青睐。
基础数据
- 中证REITs指数周涨跌幅为1.7%，年初至今涨跌幅为+3.2%。截至2026年1月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价为806.72点。
- 年初至今各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+8.7%）>中证REITs（+3.2%）>沪深300（+1.6%）>中证全债（+0.4%）。
- 近一年中证REITs指数回报率为-2.6%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。
- REITs总市值在1月23日为2280亿元，较上周增加55亿元；全周日均换手率为0.66%，较前一周增加0.11个百分点。
指数表现
- 中证REITs指数周涨1.7%，表现弱于中证转债指数（+2.9%），强于中证全债指数（+0.2%）、沪深300指数（-0.6%）。
- 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+8.7%）>中证REITs（+3.2%）>沪深300（+1.6%）>中证全债（+0.4%）。
- 近一年中证REITs指数回报率为-2.6%，波动率为7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。
REITs涨跌幅
- 新型基础设施、消费、市政设施REITs涨幅靠前。
- 从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为2.9%、1.8%。
- 从不同项目类型REITs来看，各板块涨跌分化，新型基础设施、消费类、市政设施REITs涨幅靠前。
- 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金重庆两江REIT（+10.30%）、华安百联消费REIT（+9.97%）、华泰宝湾物流REIT（+7.27%）。
交易活跃度
- 新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%。
- 交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额20.5%。
- 主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（21302万元）、国金中国铁建REIT(7603万元）、南方润泽科技数据中心REIT(7296万元）。
一级市场发行
- 沪深交易所终止（撤回）五单公募REITs，包括富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金扩募发行、建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金以及建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金、华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
- 公募REITs市场逐渐向“重运营、重合规”转型，未来“具备稳定现金流、规范运营管理能力的项目将更受市场青睐”。
估值跟踪
- 公募REITs年化现金分派率均值为6.3%。
- 产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低93BP。
- 经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为327BP。
行业要闻
- 全国首单火炬REITs落地厦门，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金正式进入申报阶段。
- 茂业商业拟开展商业不动产公募REITs申报发行工作。
风险提示
- 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。
