房地产开发2026W2：本周新房成交同比-38.1%，三部门延续居民换购住房个税退税

核心观点与政策回顾

• 税收政策延续：三部门延续居民换购住房个税退税政策，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人退还个人所得税。此外，个人销售住房增值税政策也于2026年1月1日起调整，2年内住房全额征收增值税，2年以上免征。
• 商业用房首付比例下调：国务院新闻办公室发布会宣布，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持商办房地产市场去库存。
• 政策评价：税收政策持续支持房地产，降低交易成本，促进二手房交易，但属于小政策，需等待基本面倒逼更大力度政策出台。

市场行情与成交数据

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度为-3.5%，在31个申万一级行业中排名靠后。
• 新房成交：本周30个城市新房成交面积119.1万平方米，环比增长2.4%，同比下降38.1%。一线城市成交38.2万平方米，同比下降40.1%；二线城市56.1万平方米，同比下降29.0%；三线城市24.8万平方米，同比下降49.9%。累计2周新房成交面积同比下降55.9%。
• 二手房成交：本周15个样本城市二手房成交面积205.8万平方米，环比增长3.8%，同比下降7.6%。一线城市成交89.9万平方米，环比增长16.1%；二线城市81.3万平方米，环比下降5.9%；三线城市34.6万平方米，环比增长0.7%。

信用债市场

• 发行情况：本周发行房企信用债14只，规模121.10亿元，环比增加；偿还量148.11亿元，环比增加；净融资额-27.01亿元，环比减少。
• 债券特征：主体评级以AAA为主，债券类型以私募债为主，期限以3-5年为主。
• 融资成本：发行利率有所上升。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 配置逻辑：政策深度、经济风向标、行业竞争格局、城市选择、供给侧政策。
• 配置方向：
  • 地产开发：绿城中国、建发国际集团、华润置地等。
  • 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股等。
  • 中介：贝壳-W。
  • 物业：华润万象生活、招商积余等。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。