房地产开发2023W46：本周新房成交同比-16.8%，10月大中城市房价延续低迷态势

10月大中城市房价延续低迷态势，市场的回暖仍需政策落地及加码。据国家统计局，10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%，跌幅有所扩大；同比-0.6%。分城市看，一线城市环比-0.3%；二线城市环比-0.2%；三线城市环比-0.5%。从城市数量看，新房价格环比上涨11城（-4，较上月变化，下同），环比下跌56城（+2）。二手房方面，10月一线城市二手房价格环比-0.8%；二线城市环比-0.5%；三线城市环比-0.6%。从城市数量看，二手房价格环比上涨仅2城（-2），环比下跌67城（+2）。10月70个大中城市新房二手房成交价格延续低迷表现，各能级城市均有所回调，二手房接近普跌。从成交量能看，10月依然维持跌势。核心城市放松限购限贷后，政策效果仍需在更大的时间尺度去观察。我们依然认为有必要对市场作进一步的刺激与托底。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.2%，领先沪深300指数0.30个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第24名。 新房：本周30个城市新房成交面积为203.5万平方米 ， 环比提升11.9%，同比下降16.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为51.5万方，环比13.7%，同比-14.1%；样本二线城市为113.5万方，环比3.9%，同比-17.6%；样本三线城市为38.5万方，环比40.9%，同比-17.8%。从今年累计46周新房成交面积同比看，样本30城共计12311.0万方，同比-8.4%；一线城市为2926.8万方，同比0.4%；二线城市为6985.0万方，同比-9.7%；三线城市为2399.3万方，同比-14.2%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计116.8万方，环比增长1.9%，同比增长21.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.1万方，环比2.6%；样本二线城市为57.5万方，环比0.0%；样本三线城市为26.2万方，环比5.5%。 信用债：根据Wind统计数据，本周（11.13-11.19）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计72.53亿元，环比增加54.53亿元，总偿还量126.22亿元，环比增加64.31亿元，净融资额为-53.69亿元，环比减少9.78亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。临近11月和12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.10月房价延续低迷态势，各能级城市均有所回调 10月大中城市房价延续低迷态势，市场的回暖仍需政策落地及加码。据国家统计局，10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.4%，跌幅有所扩大；同比-0.6%。 分城市看，一线城市环比-0.3%；二线城市环比-0.2%；三线城市环比-0.5%。从城市数量看，新房价格环比上涨11城（-4，较上月变化，下同），环比下跌56城（+2）。二手房方面，10月一线城市二手房价格环比-0.8%；二线城市环比-0.5%；三线城市环比-0.6%。从城市数量看，二手房价格环比上涨仅2城（-2），环比下跌67城（+2）。10月70个大中城市新房二手房成交价格延续低迷表现，各能级城市均有所回调，二手房接近普跌。从成交量能看，10月依然维持跌势。核心城市放松限购限贷后，政策效果仍需在更大的时间尺度去观察。我们依然认为有必要对市场作进一步的刺激与托底。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.2%，领先沪深300指数0.30个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第24名。本周上涨个股共69支，较上周减少22支，下跌股数为42支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为云南城投、*ST宏盛、皇庭国际、万泽股份、东湖高新，涨幅分别为14.0%、13.4%、11.5%、9.4%、9.0%。跌幅前五为同达创业、泛海控股、S*ST前锋、大龙地产、卧龙地产，跌幅分别为-22.6%、-18.1%、-8.2%、-5.7%、-4.1%。 本周48家重点房企中共计上涨15支，较上周减少11支，涨幅位居前五的为中国奥园、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国，涨幅分别为22.8%、7.6%、7.1%、6.2%、4.1%。跌幅前五为绿景中国地产、时代中国控股、建业地产、龙光地产、中国金茂，跌幅分别为-12.8%、-9.2%、-7.7%、-6.7%、-6.5%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为203.5万平方米，环比提升11.9%，同比下降16.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为51.5万方，环比13.7%，同比-14.1%；样本二线城市为113.5万方，环比3.9%，同比-17.6%；样本三线城市为38.5万方，环比40.9%，同比-17.8%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计46周新房成交面积同比看，样本30城共计12311.0万方，同比-8.4%；一线城市为2926.8万方，同比0.4%；二线城市为6985.0万方，同比-9.7%；三线城市为2399.3万方，同比-14.2%。其中一线城市中，北京（-4.6%）、上海（6.9%）、广州（0.5%）、深圳（-13.1%）。二三线城市中泉州（20.8%）、温州（8.4%）、成都（5.2%）等总计6城同比均为正，南平（-91.3%）、衢州（-79.9%）、大连（-59.9%）等总计20城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计116.8万方，环比增长1.9%，同比增长21.7%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.1万方，环比2.6%；样本二线城市为57.5万方，环比0.0%；样本三线城市为26.2万方，环比5.5%。年初至今累计二手房成交面积为5113.3万方，同比变动为26.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1502.3万方，同比11.3%；样本二线城市为2412.8万方，同比32.7%；样本三线城市为1198.2万方，同比35.9%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind统计数据，本周（11.13-11.19）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计72.53亿元，环比增加54.53亿元，总偿还量126.22亿元，环比增加64.31亿元，净融资额为-53.69亿元，环比减少9.78亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA及AA+（38.1%、34.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（45.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（55.1%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中，昆明安居定向工具（-250bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。中海宏洋公司债（+60bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表25：房企每周融资汇总（11.13-11.19） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（11.12-11.18） 图表27：地方性政策及消息（11.12-11.18） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们认为本轮房地产企业供给侧产能出清幅度较大，相对到位，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。三季报业绩余温渐消，临近11月和12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。