房地产开发行业2025W42：本周新房成交同比下降29.1%，居民中长期贷款拖累社融

核心观点与关键数据

• 社融与居民中长期贷款：9月单月新增社会融资规模为35296亿元，同比少增2339亿元，连续第二个月少增。新增居民中长期贷款为2500亿元，同比多增200亿元，但占新增人民币贷款比重仍为19.4%，拖累幅度有所改善但仍处于历史低位。1-9月新增居民中长期贷款同比少增2100亿元，显示居民购房需求和贷款意愿整体偏弱。
• 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.3%，在31个申万一级行业中排名第15名。上涨个股39支，下跌个股70支。重点48家A/H房企中上涨3支，下跌12支。
• 新房成交：本周30个城市新房成交面积为210.5万平方米，环比提升152.1%，同比下降29.1%。一线城市环比+173.6%，同比-33.2%；二线城市环比+151.5%，同比-6.6%；三线城市环比+131.5%，同比-52.0%。年初至今累计新房成交面积同比-32.2%。
• 二手房成交：本周14个样本城市二手房成交面积合计220.4万平方米，环比增长161.4%，同比下降15.3%。一线城市环比+181.5%，同比+16.9%；二线城市环比+140.0%，同比+14.8%；三线城市环比+191.2%，同比+9.5%。年初至今累计二手房成交面积同比增长15.0%。
• 信用债：本周发行房企信用债13只，环比增加11只，发行规模78.75亿元，环比增加69.35亿元，净融资额28.62亿元，环比增加48.47亿元。主体评级以AAA为主，债券类型以一般中期票据为主，期限以3-5年为主。发行利率有所上升。

投资建议

维持行业“增持”评级。重点关注以下理由：

1. 政策受基本面倒逼进入深水区，最终力度可能超过2008、2014年。
2. 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。
3. 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，头部国央企和少量混合所有制及民企表现优异。
4. “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点依然奏效。
5. 供给侧政策如收储、妥善处置闲置土地等有新变化，一二线更受益。

配置方向：

1. 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产等；A股的滨江集团、招商蛇口等。
2. 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
3. 中介：贝壳。
4. 物业：华润万象生活、保利物业等。

风险提示

政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。