房地产开发2024W15：本周新房成交同比-37.8%，居民中长期贷款拖累社融

新增居民中长期贷款连续两月同比少增，拖累社融数据。据央行，3月全国社会融资规模增量为4.87万亿元，同比少增5100亿元；新增居民中长期贷款为4516亿元，同比少增1832亿元，新增居民中长期贷款占当月新增人民币贷款比重为14.6%。新增居民中长期贷款连续两个月同比少增，一方面是受2023年房地产“小阳春”之下贷款高基数影响，同时也明确指向目前房地产需求仍偏弱。居民中长期信贷的疲软是拖累近期社融的主要方向之一。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-7.1%，落后沪深300指数4.56个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。 新房：本周30个城市新房成交面积为194.4万平方米，环比提升0.4%，同比下降37.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为42.8万方，环比-21.3%，同比-36.4%；样本二线城市为102.4万方，环比20.1%，同比-39.9%；样本三线城市为49.2万方，环比-9.0%，同比-34.2%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计148.0万方，环比增长65.8%，同比下降1.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为42.2万方，环比65.4%；样本二线城市为77.2万方，环比64.5%；样本三线城市为28.6万方，环比69.9%。 信用债：本周共发行房企信用债18只，环比增加10只；发行规模共计150.00亿元，环比增加94.9亿元，总偿还量186.53亿元，环比增加154.64亿元，净融资额为-36.53亿元，环比减少59.74亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA级（56.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（58.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年、3-5年（30.5%、27.3%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。 2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.居民中长期贷款拖累社融，北京广州提高公积金贷款最高额度 新增居民中长期贷款连续两月同比少增，拖累社融数据。据央行，3月全国社会融资规模增量为4.87万亿元，同比少增5100亿元；新增居民中长期贷款为4516亿元，同比少增1832亿元，新增居民中长期贷款占当月新增人民币贷款比重为14.6%。新增居民中长期贷款连续两个月同比少增，一方面是受2023年房地产“小阳春”之下贷款高基数影响，同时也明确指向目前房地产需求仍偏弱。居民中长期信贷的疲软是拖累近期社融的主要方向之一。 图表1：当月新增社融及同比多增（亿元） 图表2：当月新增居民中长期贷款及同比（亿元） 本周北京广州同步提高公积金贷款最高额度。北京申请住房公积金个人住房贷款购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑最高贷款额上浮。同时满足多个适用条件的借款人贷款额度上浮金额可累加，最高贷款额度不超过160万元。广州公积金政策同步调整，申请人同时符合多种上浮情形的，“一人”和“两人或两人以上”住房公积金贷款最高额度可分别达91万元和156万元。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-7.1%，落后沪深300指数4.56个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。本周上涨个股共9支，较上周减少62支，下跌股数为111支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中润资源、大名城、万通地产、同达创业、*ST坊展，涨幅分别为38.3%、13.3%、8.7%、5.5%、4.4%。跌幅前五为高新发展、*ST新城、迪马股份、万科A、中洲控股，跌幅分别为-23.5%、-18.6%、-13.4%、-13.3%、-12.8%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨4支，较上周减少7支，涨幅位居前四的为中国金茂、时代中国控股、禹洲集团、美的置业，涨幅分别为5.2%、3.4%、1.7%、1.4%。 跌幅前五为世茂集团、正荣地产、雅居乐集团、旭辉控股集团、我爱我家，跌幅分别为-29.7%、-21.1%、-15.5%、-14.4%、-14.4%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 图表10：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为194.4万平方米，环比提升0.4%，同比下降37.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为42.8万方，环比-21.3%，同比-36.4%；样本二线城市为102.4万方，环比20.1%，同比-39.9%；样本三线城市为49.2万方，环比-9.0%，同比-34.2%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 4月累计新房成交面积方面，样本30城共计296.1万方，同比-40.3%；一线城市为66.7万方，同比-40.0%；二线城市为156.6万方，同比-41.1%；三线城市为72.8万方，同比-38.5%。 从今年累计15周新房成交面积同比看，样本30城共计2822.8万方，同比-42.3%；一线城市为605.5万方，同比-38.5%；二线城市为1383.9万方，同比-45.9%；三线城市为833.4万方，同比-38.2%。其中一线城市中，北京（-31.2%）、上海（-42.2%）、广州（-42.3%）、深圳（-27.6%）。二三线城市中大连（190.0%）、嘉兴（99.5%）等总计2城同比均为正，荆门（-70.7%）、南京（-70.7%）、惠州（-63.8%）等总计24城同比为负。 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表16：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计148.0万方，环比增长65.8%，同比下降1.9%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为42.2万方，环比65.4%；样本二线城市为77.2万方，环比64.5%；样本三线城市为28.6万方，环比69.9%。年初至今累计二手房成交面积为1492.1万方，同比变动为-18.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为448.0万方，同比-18.0%；样本二线城市为741.6万方，同比-17.5%；样本三线城市为302.5万方，同比-19.8%。 图表17：本周13城二手房成交面积及同环比 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表21：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（4.8-4.14）共发行房企信用债18只，环比增加10只；发行规模共计150.00亿元，环比增加94.9亿元，总偿还量186.53亿元，环比增加154.64亿元，净融资额为-36.53亿元，环比减少59.74亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA级（56.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（58.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年、3-5年（30.5%、27.3%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中南京高科短期融资券（-38bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表26：本周房企融资汇总（4.8-4.14） 5.本周政策回顾 图表27：地方性政策及消息（4.7-4.13） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度： 1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。