房地产开发2023W19：本周新房成交同比+15.1%，4月新增居民中长期贷款创近年低点

受销售回落及提前还贷影响，4月新增居民中长期贷款创近年最低值。据央行统计，2023年4月人民币贷款增加7188亿元。其中居民中长期贷款减少1156亿元，这是近年来录得的单月最低值；同比多减842亿元。当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款的比重为-16.1%，较3月下降32.4pct，结构出现进一步恶化。我们认为主要是2、3月“小阳春”行情后多数城市新房销售再度下行，以及部分购房者提前还贷，拖累整体新增贷款规模。从近期地方出台政策看，核心城市小幅放开，包括上海、广州（计划）提高公积金贷款额度、合肥允许使用公积金支付购房首付款等。整体看2023年2月以来全国维持较高的政策出台频次，且政策放松方向已经逐步切入最核心的城市，但目前看核心一二线城市仍有放松空间，我们认为可持续的销售复苏需要需求端政策的持续呵护。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.7%，领先沪深300指数0.25个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第14名。本周上涨个股共50支，较上周减少50支，下跌股数为79支。 新房：受上周假期基数影响，本周成交环比增长较大。本周30个城市新房成交面积为308.2万平方米，环比提升90.5%，同比提升15.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为75.4万方，环比100.6%，同比64.6%；样本二线城市为178.4万方，环比106.7%，同比9.0%；样本三线城市为54.4万方，环比43.6%，同比-6.8%。从今年累计19周新房成交面积同比看，样本30城共计5758.7万方，同比16.8%；一线城市为1276.0万方，同比28.9%； 二线城市为3206.6万方，同比10.1%；三线城市为1276.2万方，同比24.2%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计144.8万方，环比增长205.3%，同比增长52.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为40.7万方，环比201.7%；样本二线城市为70.1万方，环比256.1%； 样本三线城市为34.0万方，环比138.5%。 信用债：根据wind，本周（5.8-5.14）共发行房企信用债3只，环比持平； 发行规模共计40.35亿元，环比增加15.35亿元，总偿还量62.01亿元，环比减少163.17亿元，净融资额为-21.66亿元，环比增加178.52亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.4月新增居民中长期贷款减少1156亿元，核心城市购房政策小幅松动 受销售回落及提前还贷影响，4月新增居民中长期贷款创近年最低值。据央行统计，2023年4月人民币贷款增加7188亿元。其中居民中长期贷款减少1156亿元，这是近年来录得的单月最低值；同比多减842亿元。当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款的比重为-16.1%，较3月下降32.4pct，结构出现进一步恶化。我们认为主要是2、3月“小阳春”行情后多数城市新房销售再度下行，以及部分购房者提前还贷，拖累整体新增贷款规模。从近期地方出台政策看，核心城市小幅放开，包括上海、广州（计划）提高公积金贷款额度、合肥允许使用公积金支付购房首付款等。整体看2023年2月以来全国维持较高的政策出台频次，且政策放松方向已经逐步切入最核心的城市，但目前看核心一二线城市仍有放松空间，我们认为可持续的销售复苏需要需求端政策的持续呵护。 图表1：新增居民中长期贷款及同比增量（亿元） 图表2：当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比重（%） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.7%，领先沪深300指数0.25个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第14名。本周上涨个股共50支，较上周减少50支，下跌股数为79支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST紫学、深深房A、泛海控股、中体产业、大港股份，涨幅分别为22.3%、9.2%、6.7%、6.0%、5.9%。跌幅前五为中天金融、阳光城、新华联、粤泰股份、世茂股份，跌幅分别为-23.8%、-22.9%、-22.8%、-22.8%、-22.8%。 本周48家重点房企中共计上涨8支，较上周减少20支，涨幅位居前五的为禹洲集团、中国金茂、绿地控股、世联行、华侨城A，涨幅分别为3.5%、2.7%、2.6%、1.4%、0.8%。跌幅前五为阳光城、融创中国、中梁控股、龙光地产、正荣地产，跌幅分别为-22.9%、-15.6%、-14.7%、-12.7%、-11.4%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 受上周假期基数影响，本周成交环比增长较大。本周30个城市新房成交面积为308.2万平方米，环比提升90.5%，同比提升15.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为75.4万方，环比100.6%，同比64.6%；样本二线城市为178.4万方，环比106.7%，同比9.0%；样本三线城市为54.4万方，环比43.6%，同比-6.8%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计19周新房成交面积同比看，样本30城共计5758.7万方，同比16.8%；一线城市为1276.0万方，同比28.9%；二线城市为3206.6万方，同比10.1%；三线城市为1276.2万方，同比24.2%。其中一线城市中，北京（12.0%）、上海（50.9%）、广州（35.7%）、深圳（-12.4%）。二三线城市中海门（138.5%）、温州（122.3%）、惠州（90.0%）等总计14城同比均为正，泉州（-89.7%）、南平（-81.5%）、衢州（-68.2%）等总计12城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计144.8万方，环比增长205.3%，同比增长52.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为40.7万方，环比201.7%； 样本二线城市为70.1万方，环比256.1%；样本三线城市为34.0万方，环比138.5%。 年初至今累计二手房成交面积为2299.8万方，同比变动为64.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为685.3万方，同比25.8%；样本二线城市为1107.4万方，同比91.1%；样本三线城市为507.0万方，同比85.6%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（5.8-5.14）共发行房企信用债3只，环比持平；发行规模共计40.35亿元，环比增加15.35亿元，总偿还量62.01亿元，环比减少163.17亿元，净融资额为-21.66亿元，环比增加178.52亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA-及AAA（50.4%、49.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（50.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（50.4%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中，保利发展资产支持证券（+395bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表25：房企每周融资汇总（5.8-5.14） 5.本周政策回顾 图表26：地方性政策及消息（5.7-5.13） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。