房地产开发2023W41：本周新房成交同比-16.9%，9月新增居民中长期贷款明显回升

9月新增居民中长期贷款明显回升，调降存量房贷利率政策效果初现。2023年9月新增居民户中长期贷款为5470亿元，同比多增2014亿元，增幅为今年4月以来的高点，新增居民户中长期贷款占新增人民币贷款比重回升至23.7%。整体9月房地产市场表现较为一般，9月居民住房信贷出现明显回升，更多是受调降首套住房存量房贷利率政策影响。 本周房地产市场表现平淡，地方政策继续宽松。经过十一长假后，本周新房二手房市场表现平淡，样本城市新房二手房成交面积同比分别-16.9%、+4.9%。本周各地房地产政策继续宽松，其中绍兴全面放开市区限售、首套二套首付比例按最低标准执行。南京放松落户政策，持有南京六区居住证、社保6个月及以上人员，即可办理落户。我们认为，市场的回暖仍需政策持续加码及落地，特别是北京、上海、深圳等核心城市限购限贷进一步松绑，才能有效托底市场信心。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.3%，落后沪深300指数2.55个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第25名。本周上涨个股共17支，较上周增长17支，下跌股数为103支。 新房：本周30个城市新房成交面积为250.3万平方米 ， 同比下降16.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为60.3万方，环比181.5%，同比-7.9%；样本二线城市为146.8万方，环比302.7%，同比-18.5%；样本三线城市为43.1万方，环比249.5%，同比-22.3%。从今年累计41周新房成交面积同比看，样本30城共计11081.3万方，同比-7.9%；一线城市为2630.4万方，同比2.4%；二线城市为6241.4万方，同比-10.2%；三线城市为2209.6万方，同比-12.1%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计124.5万方，同比增长4.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.3万方，环比1457.6%；样本二线城市为58.6万方，环比5880.0%；样本三线城市为28.6万方，环比2275.8%。年初至今累计二手房成交面积为4507.7万方，同比变动为27.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1336.3万方，同比12.0%；样本二线城市为2106.8万方，同比32.3%；样本三线城市为1064.7万方，同比40.7%。 信用债：本周共发行房企信用债9只，环比增加7只；发行规模共计64.20亿元，环比增加60.2亿元，总偿还量152.66亿元，环比增加152.66亿元，净融资额为-88.46亿元，环比减少92.46亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA评级（84.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（39.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（42.4%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.9月新增居民中长期贷款明显回升，本周房地产市场表现平淡 9月新增居民中长期贷款明显回升，调降存量房贷利率政策效果初现。2023年9月新增居民户中长期贷款为5470亿元，同比多增2014亿元，增幅为今年4月以来的高点，新增居民户中长期贷款占新增人民币贷款比重回升至23.7%。整体上9月房地产市场表现较为一般，9月居民住房信贷出现明显回升，更多是受调降首套住房存量房贷利率政策影响。 图表1：新增居民中长期贷款及同比 本周房地产市场表现平淡，地方政策继续宽松。经过十一长假后，本周新房二手房市场表现平淡，样本城市新房二手房成交面积同比分别-16.9%、+4.9%。本周各地房地产政策继续宽松，其中绍兴全面放开市区限售、首套二套首付比例按最低标准执行。南京放松落户政策，持有南京六区居住证（原为四区）、社保6个月及以上人员，即可办理落户。我们认为，市场的回暖仍需政策持续加码及落地，特别是北京、上海、深圳等核心城市限购限贷进一步松绑，才能有效托底市场信心。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.3%，落后沪深300指数2.55个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第25名。本周上涨个股共17支，较上周增长17支，下跌股数为103支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST紫学、银亿股份、张江高科、大港股份、S*ST前锋，涨幅分别为18.2%、13.7%、13.7%、7.0%、6.3%。跌幅前五为泛海控股、华夏幸福、金科股份、世茂股份、空港股份，跌幅分别为-15.5%、-9.6%、-9.2%、-8.8%、-8.8%。 本周48家重点房企中共计上涨7支，较上周增长4支，涨幅位居前五的为中国金茂、建业地产、龙光地产、建发国际集团、中梁控股，涨幅分别为5.3%、2.9%、2.5%、1.9%、1.8%。跌幅前五为中国奥园、旭辉控股集团、碧桂园、融创中国、华夏幸福，跌幅分别为-17.3%、-16.4%、-15.6%、-14.9%、-9.6%。 图表2：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股 图表6：本周跌幅前五个股 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅情况 图表9：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为250.3万平方米，环比提升256.4%，同比下降16.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为60.3万方，环比181.5%，同比-7.9%；样本二线城市为146.8万方，环比302.7%，同比-18.5%；样本三线城市为43.1万方，环比249.5%，同比-22.3%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计41周新房成交面积同比看，样本30城共计11081.3万方，同比-7.9%；一线城市为2630.4万方，同比2.4%；二线城市为6241.4万方，同比-10.2%；三线城市为2209.6万方，同比-12.1%。其中一线城市中，北京（2.4%）、上海（10.2%）、广州（-2.9%）、深圳（-14.6%）。二三线城市中温州（10.2%）、海门（3.7%）、成都（3.6%）等总计6城同比均为正，南平（-90.7%）、衢州（-79.1%）、大连（-59.7%）等总计20城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计124.5万方，环比增长2619.7%，同比增长4.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.3万方，环比1457.6%；样本二线城市为58.6万方，环比5880.0%；样本三线城市为28.6万方，环比2275.8%。年初至今累计二手房成交面积为4507.7万方，同比变动为27.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1336.3万方，同比12.0%；样本二线城市为2106.8万方，同比32.3%；样本三线城市为1064.7万方，同比40.7%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（10.9-10.15）共发行房企信用债9只，环比增加7只；发行规模共计64.20亿元，环比增加60.2亿元，总偿还量152.66亿元，环比增加152.66亿元，净融资额为-88.46亿元，环比减少92.46亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA评级（84.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（39.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（42.4%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中，新希望五新公司债（+100bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。北京首都开发3年期中期票据（-60bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表24：房企每周融资汇总（10.9-10.15） 5.本周政策回顾 图表25：全国性政策及消息（10.9-10.15） 图表26：地方性政策及消息（10.9-10.15） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。