房地产行业：商业不动产REITs密集申报，盘活存量商业资产

公募REITs底层资产扩围至商业不动产

中国公募REITs底层资产扩围至商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产领域，首批10单商业不动产REITs已申报，预计融资377亿元。这些REITs底层资产优质，多位于上海、广州等一线及合肥、西安等重点二线城市核心商圈，具备较强的区位壁垒和客流吸附力。

10单REITs密集申报，供给增加

截至2026年2月8日，首批10单商业不动产REITs发行已经申报，底层资产以零售和综合体为主，混合业态发行提升抗风险能力。其中，华夏凯德、华夏保利、华安陆家嘴、光大安石等底层资产主要为购物中心、办公、零售等商业综合体；中金唯品会、华夏银泰、国泰砂之船底层资产为零售商场；汇添富上海地产、华安陆家嘴底层资产涉及办公写字楼；华安锦江、华泰紫金华住安住底层资产为酒店。多个项目采用办公楼+商业或者酒店多店联合的模式发行，通过业态协同和区域分散，降低单一业态风险，提高收益稳定性。

项目运营成熟，现金流表现亮眼

底层资产凭借优质的地理区位和活跃的商业氛围，出租率普遍在90%以上，其中汇添富上海地产项目的底层资产鼎宝大厦2025年出租率达到100%。项目现金流表现亮眼，净现金流分派率可观，此次申报的商业不动产REITs2026-2027年预期净现金流分派率普遍在4.5%-6%之间。

投资建议

后续关注资产质量良好、分派率相对较高的商业不动产REITs。

风险提示

公募REITs发行进度不及预期；项目回报率不及预期风险；政策落地不及预期风险。