2026年日本房地产市场展望

宏观经济环境

• 日本经济预计在 2026 年之前将实现温和增长。私人消费预计将保持坚挺，因为政府采取措施解决经济和通胀问题，而持续的宽松信贷环境预计将推动企业资本投资的扩张。利率预计将继续逐步上升。

投资市场

• 2025 年全年投资额预计将超过 6 万亿日元，创下单年新高。2026 年活动将保持强劲，CBRE 预计投资额将达到 2025 年水平附近。
• 尽管利率有所上升，但金融机构的宽松立场和租金的稳步上涨将支持投资者的房地产投资热情。
• 2025 年前三季度，非 J-REIT 国内投资者收购额同比增长 43%，达到 2.36 万亿日元。同时，企业进行了几笔主要资产出售。
• J-REIT 收购额同比下降 26%，至 7600 亿日元，而销售额同比增长 36%，达到 7500 亿日元，略低于 2024 年全年的 7600 亿日元，创下历史新高。
• 预计 2026 年融资环境将保持宽松，商业房地产投资额将接近 2025 年水平。
• 强劲的租赁市场将支持投资者的热情。办公室和酒店部门将继续在房地产市场中发挥重要作用。
• 住宅租金的上涨正在提高该部门对投资者的吸引力。预计 2026 年将出现更多独立物业交易，包括之前作为组合交易的一部分交易的物业。
• 预计 2026 年租金将在全国范围内继续上涨。零售部门预计将出现更多针对散户投资者的安全令牌 (ST) 交易，而业务重组也将进一步加速。

办公室市场

• 2025 年，由于租户的强劲租赁活动，所有城市的办公室租金都上涨了。公司业绩良好和积极的经济环境支撑了办公室空间的需求。
• 2025 年，东京所有级别的办公室租金都连续第八个季度上涨。东京中央区的空置率降至 2.1%，连续第八个季度下降，反映了极紧的供需平衡。
• 预计到 2028 年底，所有级别的空置率都将保持在极低的水平。东京所有级别的办公室租金预计到 2028 年底将上涨 25.2%。
• 大阪的甲级办公室租金预计将在 2025 年创下新高。预计到 2028 年底，甲级办公室租金将上涨 11.7%。
• 名古屋的供需平衡预计将基本不受 2026 年大量甲级新供应的影响。预计到 2028 年底，甲级办公室租金将上涨 8.7%。
• 预计区域城市的空置率增幅有限，即使在这些城市的新供应量很大。预计到 2028 年底，所有区域城市的租金都将继续逐渐上涨。

物流市场

• 东京都市圈的空置率已从 2025 年第一季度创下的峰值开始下降，预计到 2027 年将下降到 7% 左右。
• 大阪都市圈预计将保持强劲的供需平衡，即使其新供应量创下历史新高。
• 随着物流效率提升的努力，租户需求正从东京都市圈扩展到日本其他地区。
• 2025 年第四季度，日本零售市场的供需平衡在全国范围内仍然非常紧张，九个被调查的繁华地段中有四个的空置率记录为 0.0%，两个低于 1.0%。
• 预计 2026 年全国零售租金将继续上涨。服装、餐饮和户外/运动用品将继续推动需求。

零售市场

• 预计 2026 年，由于零售商对有限的可租赁单位的需求强劲，全国主要商业区的租金将继续上涨。
• 服装、餐饮和户外/运动用品预计将继续推动需求。
• 零售商可能会调整其店面策略，以应对寻找店面空间的挑战。