2026年越南房地产市场展望总结
概述
2025年，越南房地产市场在法律完善、信贷宽松及经济增长政策支持下强劲复苏。市场总供应量同比增长88%，预计2026年将延续增长趋势，供应量再增超40%，主要由大型开发商推动。市场供应结构向头部企业集中，Vingroup、MasteriseHomes等占据约64%份额。2026年整体前景积极，但不同住宅类型需求将出现分化，主要体现在商品房公寓、低层住宅及保障性住房三大领域。区域及城市内部交通基础设施升级是改善住房需求的重要驱动力。
主要瓶颈缓解
当前市场瓶颈已部分缓解，得益于三方面制度改革：
- 简化项目审批流程
- 降低土地使用费财务义务，盘活存量土地
- 加快保障性住房推进，完善相关法规
监管层通过政策引导市场平稳发展，避免过热上涨，尤其是越南国家银行对商业银行房地产信贷投放的收紧。
法律体系建设
新一轮周期中，法律体系建设成为关键因素：
- 重启长期积压项目
- 减少项目实施流程中的行政手续
- 加快保障性住房建设，配套法律实施细则持续出台
市场供需情况
- 北方市场：河内供应持续增加，但缺乏价格可负担细分，新增供应主要来自外围大型都市项目。
- 南方市场：核心城区供应稀缺，外围区域供应显著增加。
- 总体情况：全国库存水平上升，成交量小幅增长；在建及预售项目数量增加，未来2-3年供应将持续改善。
- 房价：全国房价延续较快上涨，尤其是河内，主要由于新开盘项目集中于高端及豪华细分；部分投机性资金推高部分外围区域价格，2026年初部分区域出现止损抛售现象。
房地产投资者
开发商项目组合重组逐步完成，进入聚焦重点项目开发阶段。
政策导向
- 简化项目实施审批流程
- 提升项目信息透明度
- 降低土地使用成本
- 加快保障性住房发展，给予开发商优惠政策，放宽准入条件并扩大购房人群范围
- 2026年收紧对商业房地产开发项目的信贷投放
宏观形势：机遇与挑战
- 房地产贷款利率回升：反映信贷趋于审慎，优惠期利率9.6%-10.1%/年，浮动期12.0%-13.9%/年。
- 流动性压力：优惠期结束后融资成本大幅上升，加剧高杠杆群体现金流压力，削弱购房需求及市场去化速度。
- 市场分化：二级市场受冲击更明显，一级市场在开发商利率补贴、延长付款进度等支持下维持供应。
- 短期前景：市场持续分化，压力集中于存量贷款、高杠杆群体及二级市场。
债券到期压力
2026年房地产行业债券到期压力较大：
- 新增发行：41.888万亿越南盾
- 提前回购：约11.4万亿越南盾，房地产行业占比约70.1%
- 到期总规模：约165.397万亿越南盾，房地产行业占比约58%
供给与需求分化
- 河内市场：供应持续增长，主要集中在保障性住房项目，一级市场价格小幅上涨，预计2026年涨幅约+6%。
- 胡志明市市场：供应仍显不足，但并区后外围区域供给显著增加，公寓产品仍为市场供给的主导力量。
- 价格趋势：河内市场价格趋于放缓，胡志明市市场预计年均增长6%-9%。
基础设施升级
- 跨区域交通：胡志明市环城三号线、河内环城四号线等重大交通项目将带动周边区域房地产需求。
- 城市内部交通：改善城市景观及房地产价值，提升外围区域与核心城区通达性。
头部开发商机遇
具备稳健财务基础的企业更具优势，部分企业通过出售项目或土地储备缓解资金压力，但需牺牲长期增长潜力。
2025-2026年新开工/竣工重点交通基础设施项目
包括胡志明市环城三号线、河内环城四号线、机场建设及南北高速公路等。
