大中华区商业地产发展研报总结
宏观趋势
- 经济结构调整：2026年仍将是经济结构转型的调整之年，扩大内需、提振消费将成为拉动经济增长的主要动力。
- 新质生产力：新质生产力的发展将带动TMT行业需求在2026年显著增长，配套设施成为业主核心差异化优势。
- 房地产高质量发展：从“有房住”到“住得好”的转变，预计市场价格企稳，市场增量聚焦保障性住房、租赁市场和城市更新。
热点话题和另类资产
- 资产管理：市场竞争加剧，资产管理成为提升资产价值的核心手段，涉及运营效率提升、ESG改造和租户组合优化。
- 绿色转型：绿色认证建筑价值提升，可持续发展理念贯穿项目全生命周期，降低风险并保持竞争优势。
- AI驱动基础设施：数据中心受人工智能、云计算及数字基础设施需求推动，成为具备显著增长潜力的资产类别。
- 公募REITs：范围扩大至写字楼及酒店，推动投资者关注度提升。
写字楼市场
- 自用型买家：构筑市场韧性，高成长型国内企业积极购置自用空间，推动市场需求。
- 配套设施：健康设施、协作空间、高品质餐饮和智能楼宇技术成为业主核心差异化优势。
- 科技驱动需求：TMT行业、金融行业对高标准办公空间的需求增加，新能源与高端制造业也推动市场发展。
零售物业市场
- 国产品牌崛起：中国零售品牌从“规模扩张”转向“价值创造”，在全球消费品牌价值链中释放更强影响力。
- 体验感与情感共鸣：新世代消费重心从物质满足转向情绪价值获取，小众品牌、国潮设计与定制化服务快速崛起。
- 智能技术赋能：智能导购、虚拟体验、供应链优化、动态定价等技术重构零售运营逻辑。
工业物流市场
- 供应链协同：物流与制造设施整合强化供应链韧性及竞争力，形成智能化、自动化产业集群。
- 工厂空间搬迁：全球产业链重塑为工厂空间搬迁创造投资机遇，优质工厂空间提供买入机会。
- 智能自动化系统：机器人技术与自主移动机器人（AMRs）部署提升设施吞吐能力与运营效率。
大宗交易市场
- 投资交易稳定：境内买家主导市场，境外投资活动低迷。
- REITs市场增长：公募REITs范围扩大，推动行业去杠杆和可持续发展。
城市市场
- 北京：写字楼市场供应持续增加，空置率上升，租金下行；零售市场新增供应计划投放，老旧商业焕新升级。
- 上海：写字楼市场供需错配深度调整，TMT、金融、专业服务仍将是租赁市场支柱行业；零售市场消费需求被催化，前景乐观。
- 深圳：零售市场供应端热度延续，新增供应以项目周边居民为主要定位客群；写字楼市场TMT需求比重增加，新兴行业及经营类业态占比上升。
- 广州：写字楼市场供应放量，租赁市场继续承压，租金持续下行；零售市场情绪消费或将保持热度，品牌扩张保持审慎。
- 成都：零售市场新增供应速度放缓，国际品牌拓店升级动作频繁；写字楼市场新增需求乏力，租金同比下跌，空置率上升。
- 香港：零售市场逐步复苏，核心地段租赁需求将得以维持；写字楼市场新增供应减少，空置率上升，租金波动。
- 台北：写字楼市场新增供应入市，空置与去化压力上升，租金预期维持；零售市场品牌持续推店计划，微型店面及短租期方式更受欢迎。
要点总结
- 经济环境：2026年整体经济发展以稳健为主基调，政府将聚焦经济的更长远发展，扩大内需、提振消费，建立统一大市场及现代化产业体系。
- 行业板块：写字楼市场面临挑战，零售市场重塑，工业物流市场注重效率提升和技术应用，大宗交易市场内资主导。
- 发展机遇：公募REITs扩容提振写字楼及酒店物业成交活力，国有资产证券化打开融资途径，新兴支柱性产业迎来政策和资本红利，资产管理成为提升资产价值的制胜之道。
