首单资产混装经营权REIT扩募

证券研究报告|固收研究报告 2025年08月10日 首单资产混装经营权REIT扩募 评级及分析师信息 分析师：姜丹邮箱：jiangdan3@hx168.com.cnSACNO：S1120524030002联系电话：分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSACNO：S1120524040003联系电话： 公募REITs周速览（2025年8月4-8日） 本周（2025年8月4-8日）中证REITs全收益指数收于1097.31点，周度下跌0.33%，全周整体震荡下行。本周南方润泽科技数据中心、南方万国数据中心REITs正式上市交易，我国REITs市场上市项目达73个，总市值收于2212亿元。 大类资产角度，本周REITs表现一般。“反内卷”主题行情经历短暂回调后，交易热度重燃，焦煤、碳酸锂涨幅超10%。权益板块表现亮眼，沪深300、中证500、中证1000和中证转债分别上涨1.23%、1.78%、2.51%和2.31%，大幅跑赢REITs。 ►二级市场 上周表现亮眼的消费设施和租赁住房本周回调，跌幅分别达1.24%和0.42%，仓储物流则有多个项目收红。本周消费设施跌幅较大的是华夏首创奥莱（-4.47%）、华夏金茂商业（-2.51%）和华夏华润商业（-1.88%）。2025年8月8日，中金唯品会奥莱REIT发布询价公告，询价区间为2.321-3.481元/份，发行后将成为国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费REIT，预计对首创奥莱带来估值压力。此外，本月首创奥莱将迎解禁，或许也是近期下跌的原因之一。 本周租赁住房REITs普跌1-2%，仅国泰君安城投宽庭保租房REIT上涨1.88%，主要是受其扩募公告影响。8月7日，国泰君安城投宽庭保租房REIT发布扩募公告，后续拟购入上海市闵行区浦江社区和七宝社区的租赁住房项目。前期扩募概念保租房很受投资者青睐，可以持续关注保租房项目扩募进展。 市场整体成交情绪仍然一般。本周日均成交额5.20亿元、日均成交量1.17亿份、日均换手率0.57%，环比分别下降6.28%、5.55%、0.03pct。分板块来看，日均换手率靠前的是租赁住房0.65%、市政环保0.65%和产业园区0.62%。各板块换手率较上周均继续下滑且均降至1%以下，交投情绪不高。 估值方面，从中债估值收益率来看，交通5.71%、仓储物流4.95%、产业园区4.79%板块靠前，个券数量较多、估值分化较明显，具有挖掘空间。从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是产业园区4.31%、仓储4.02%和消费3.68%，租赁住房平均分派率略升至2.69%。 ►一级市场 8月5日，中航京能光伏REIT扩募项目正式获批，成为经营权REITs首单扩募，且为光伏、水电资产混装的首单能源REIT。中航京能光伏首发资产为陕西榆林、湖北随州的光伏项目，本次拟新购入云南省的水电站项目，两个水电项目在原始权益人实际控制人体系内排名靠前，经营表现优异。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.二级市场4 1.1.价格：消费设施跌幅较大4 1.2.流动性：成交活跃度仍下降7 1.3.估值：园区、仓储板块分派率仍在4%以上9 2.一级市场10 2.1.中航京能光伏扩募通过11 2.2.本周其他要闻12 3.风险提示12 图表目录 图1：REITs市场整体表现3 图2：本周C-REITs成交情况7 图3：C-REITs解禁分布9 表1：近期各大类资产市场表现对比4 表2：本周各大REITs板块价格表现5 表3：消费设施板块的现金分派率跟踪5 表4：租赁住房板块的现金分派率跟踪5 表5：本周REITs个券市场价格表现6 表6：本周各REITs板块成交表现7 表7：本周REITs个券成交表现8 表8：C-REITs的中债估值收益率及预测现金分派率10 表9：C-REITs扩募主要情况11 本周（2025年8月4-8日）中证REITs全收益指数收于1097.31点，周度下跌 0.33%，全周整体震荡下行。中证REITs（收盘）指数收于867.98点，周度下跌 0.33%。本周南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT正式上市交易，我国REITs市场上市项目达73个，总市值收于2212亿元。 大类资产角度，本周REITs表现一般。“反内卷”主题行情经历短暂回调后，交易热度重燃，焦煤、碳酸锂涨幅超10%。权益板块本周表现亮眼，沪深300、中证500、中证1000和中证转债分别上涨1.23%、1.78%、2.51%和2.31%，大幅跑赢REITs。 图1：REITs市场整体表现 1.35 REIT全收益成交额（右轴）中证REITs全收益沪深300 中证500中证1000中证转债基准线（1.00） 9.00 1.25 1.15 1.05 0.95 0.85 0.75 0.65 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.55 2021/9/302022/2/282022/7/312022/12/312023/5/312023/10/312024/3/312024/8/312025/1/312025/6/30 资料来源：WIND，华西证券研究所 0.00 注1：通常用中证REITs全收益指数（指数代码：932047）或中证REITs（收盘）指数（指数代码：932006）来反映沪深市场上市REITs的整体表现，二者均选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本，以2021年9月30日为基日，以1000点为基点。全收益指数额外将样本分红计入指数收益。 注2：为方便对比，我们对中证REITs全收益指数和参照指数均进行了起始日期标准化处理，起始日期为2021年9月30日。 股票 债券 表1：近期各大类资产市场表现对比 指数名称 本周涨跌幅 当月涨跌幅 近三个月涨跌幅年初至今涨跌幅 中证REITs全收益指数 -0.33% -0.44% 4.08% 中证REITs(收盘) -0.33% -0.44% 2.93% 产业园区 -0.64% -1.07% 1.32% 消费设施 -1.24% -2.42% REITs 市政环保 0.00% -0.15% 能源设施 0.18% 0.82% 交通设施 -0.38% -0.5 仓储物流 0.13% 租赁住房 -0.42% 沪深300 1.23% 中证500 1. 中证1000恒生科技中证全债中证国债 期货 中证公司债中证 DCE焦煤 10.04% 13.51% 20.75% 6.05% 冶金焦炭 2.23% 1.19% 6.47% -9.02% 碳酸锂 11.57% 13.44% 15.83% -0.52% 商品 多晶硅 2.37% 0.11% 43.13% 19.63% 纯碱 -1.31% 4.96% -9.73% -7.11% 氧化铝 -1.09% -2.61% 12.89% -34.14% 玻璃 -3.71% -7.24% -4.66% -20.14% 数据来源：WIND，华西证券研究所 注1：各板块涨跌幅采用流通市值加权平均，近三个月涨跌幅的起算日期为2025年4月30日。注2：因商品涨跌幅度较大，单独对商品的涨跌幅度进行数据条标记。 1.二级市场 1.1.价格：消费设施跌幅较大 上周表现亮眼的消费设施和租赁住房本周回调，跌幅分别达1.24%和0.42%，仓储物流则有多个项目收红。本周消费设施跌幅较大的是华夏首创奥莱（-4.47%）、华夏金茂商业（-2.51%）和华夏华润商业（-1.88%）。2025年8月8日，中金唯品会奥莱REIT发布询价公告，询价区间为2.321-3.481元/份，发行后将成为国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费REIT，预计对首创奥莱带来估值压力。此外，本月首创奥莱将迎解禁，或许也是近期下跌的原因之一。 板块 产业园区 消费设施市政环保能源设施交通设施仓储物流 上周涨跌幅 1.05% 本周涨跌幅 当月涨跌幅 -0.64% 4% 0% -1.07% -2.42% 近三个月涨跌幅 1 年初至今 1.67% 0.0 2.00% -1.2 4.58% 表2：本周各大REITs板块价格表现 数据来源：WIND，华西证券研究所 注：各板块涨跌幅采用流通市值加权平均，近三个月涨跌幅的起算日期为2025年4月30日。当月涨跌幅从7月1日开始算起。 表3：消费设施板块的现金分派率跟踪 数据来源：WIND、各REITs二季度报告、招募说明书等，华西证券研究所 本周租赁住房REITs普跌1-2%，仅国泰君安城投宽庭保租房REIT上涨1.88%，主要是受其扩募公告影响。8月7日，国泰君安城投宽庭保租房REIT发布扩募公告，后续拟购入上海市闵行区浦江社区和七宝社区的租赁住房项目，两个项目总套数分别达到了2,362和1,230套。前期扩募概念保租房项目很受投资者青睐，可以持续关注保租房项目扩募进展。 基金名称 2022年度现金分派率2023年度现金分派率2024年度现金分派率2024年度可供分配近年平均可供分配25年季报推算的8月8日收盘 （按2024年末口径计算）（按2024年末口径计算）（按2024年末口径计算）预测的当前分派率预测的当前分派率年化分派率价（元） 表4：租赁住房板块的现金分派率跟踪 红土创新深圳安居REIT 4.29% 4.10% 2.99% 2.55% 2.60% 2.45% 3.87 招商基金蛇口租赁住房REIT - - 4.05% 2.75% 2.75% 2.63% 4.02 国泰君安城投宽庭保租房REIT - - 3.61% 3.05% 3.05% 2.99% 4.28 汇添富上海地产租赁住房REIT - - - 2.85% 2.85% 4.48% 3.97 中金厦门安居REIT 4.00% 4.37% 3.16% 2.48% 2.46% 2.55% 4.69 华夏北京保障房REIT 3.72% 4.34% 3.00% 2.53% 2.55% 1.90% 4.26 华夏基金华润有巢REIT 4.61% 5.14% 3.38% 2.68% 3.00% 2.68% 3.67 华泰苏州恒泰租赁住房REIT - - - 2.66% 2.66% 2.71% 4.11 数据来源：WIND、各REITs二季度报告、招募说明书等，华西证券研究所 个券层面，本周表现较好的分别是华泰宝湾物流、工银蒙能清洁能源、华夏南京交通高速公路，分别取得了4.31%、3.55%和3.38%的涨幅。跌幅靠前的分别是华夏首创奥莱（-4.47%）、工银河北高速（-3.89%）和中金湖北科投光谷（-3.60%）。本周新上市的南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT首日均有30%的涨幅。 表5：本周REITs个券市场价格表现 代码资产类型基金简称本周涨跌幅当月涨跌幅近三个月涨跌幅年初至今涨跌幅上市至今涨跌幅 180101.SZ园区基础设施博时蛇口产园REIT-0.19%-0.33%-1.75%4.49%-9. 180102.SZ园区基础设施华夏合肥高新REIT-1.66%-2.26%-5.11%3.55%-2 180103.SZ园区基础设施华夏和达高科REIT-1.46%-1.63%4.98%0.65% 180105.SZ园区基础设施易方达广开产园REIT1.56%1.39%1.56%6.65% 180106.SZ园区基础设施广发成都高投产业园REIT-1.75%-1.47%-1.33%12.97% 508000.SH园区基础设施华安张江产业园REIT-1.36%-1.43%1.98%13.26% 508003.SH园区基础设施中金联东科创REIT1.70%1.80%3.28%26.16% 508010.SH园区基础设施中金重庆两江REIT-0.72%1