公募REITs周报（第44期）：EITs扩围在即，市场蓄势待发

核心观点

• REITs扩围在即，市场蓄势待发。
• 证监会启动商业不动产REITs试点，标志着我国公募REITs市场从基建、消费等领域向全门类拓展的关键一步。

主要结论

• 本周REITs指数全周下跌0.1%，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.1%、-0.4%。
• 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证REITs>中证全债>中证转债。
• 截至2025年11月28日，中证REITs（收盘）指数收盘价为809.07点，年初至今涨跌幅为2.5%。
• REITs总市值在11月28日为2199亿元，较上周增加1亿元；全周日均换手率为0.50%，较前一周上升0.03个百分点。
• 新型、保障房、市政设施类REITs涨幅领先。
• 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.1%、-0.4%。
• 各类REITs涨跌分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为新型（1.8%）、保障房（0.9%）和市政设施（0.4%）。
• 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金厦门安居REIT（+3.65%）、华夏首创奥莱REIT（+2.67%）、华夏北京保障房REIT（+2.52%）。
• 保障房REITs交易活跃度最高。
• 从不同项目类型来看，保障性租赁住房REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额24.1%。
• 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（2000万元）、中金印力消费REIT(844万元）、华泰江苏交控REIT(522万元）。

估值跟踪

• 公募REITs年化现金分派率均值为6.32%。
• 产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低18BP。
• 经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为254BP。

行业要闻

• 证监会启动商业不动产REITs试点，明确了商业不动产REITs基金注册及运营管理要求。
• 陕西省首单公募REITs正式申报，项目为产业园区类型，底层资产是西安高新区软件新城的13栋楼宇。
• 首单隧道基础设施公募REITs正式申报，底层资产为连接杭州与嘉兴海宁的"钱江隧道"。

风险提示

• 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。