2022年公募REITs市场年度报告-迎增扩围 稳健前行

2022年度报告 公募REITs 2022年公募REITs市场年度报告 迎增扩围稳健前行 2021～2022年（1～11月）REITs发行情况（单位：亿元、单） 发行规模发行单数 本文统计分析了REITs产品2022年发行概 况、市场表现，从基础资产类别的角度出发 400 300 200 100 - 12 10 8 6 4 2 0 2021年1～6月2021年7～12月2022年1～6月2022年7～11月 分析了各类别REITs产品经营情况，结合 发行情况、政策环境提出对REITs产品下一阶段的市场展望。 发行概述：2022年1～11月，REITs发行稳步推进，新发行上市12只，已上市REITs 产品总市值为859.37亿元；多数REITs实现价格增长，涨幅最高达40.96%；产品衔 接通畅，3只首发产品已受理或通过，5只存续REITs扩募申请已受理。 资产分类：已上市公募REITs资产类型分 产权、特许经营权两大类，细分产业园区、 2021～2022年（1～11月）各类基础资产发行情况（单位：亿元） 2021年2022年 300 250 港口物流仓储、保障性租赁住房、生态环 保、收费公路及能源六大领域。收费公路为主力领域，2022年保障性租赁住房和能源 REITs实现拓荒。 经营情况：产业园REITs经营情况二季度 200 150 100 50 - 普遍环比表现较差，三季度出现分化，东吴苏园产业REIT止逆回升；港口仓储物流 REITs经营数据有所波动；生态环保REITs经营数据平稳增长；收费公路REITs经营 数据环比波动较大，大部分三季度环比回升；保障性租赁住房REITs、能源REITs由 于上市时间较短，暂无经营数据公布。 作者 大公国际结构融资部研究团队电话：010-67413300 客服：4008-84-4008 Email：research@dagongcredit.com 展望：REITs产品将逐步进入常态化发行，市场规模预期将在新发产品和存续产品扩 募的双轮驱动下加速扩充；绿色、民生补短板领域的产品预期会成为发行增长点，试 点扩围将进一步拓宽覆盖至新能源、水利、新基建领域，市场化长租房及商业不动产 领域的拓展研究意义重大；多层次的REITs市场有望尽快建立成形。 一、发行概况及市场表现 REITs在我国经历了较长的探索期，2018年，国家发展改革委召开REITs专题座谈会，确定以基础设施项目作为首批REITs试点；2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金 REITs发行稳步推进，2022年新发行上市12只，已上市REITs总市值达859.37亿元；多数REITs实现价格增长，涨幅最高达40.96%；产品衔接通畅，3只首发产 品已受理或通过，5只存续REITs扩募申请已受理。 （REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国REITs市场正式启航；随后迎来了REITs试点政策推出高峰期，2021年6月首批REITs产品正式发行上市，至此，中国公募REITs正式落地。 发行数量与规模方面，截至2022年12月9日，市场共计23只REITs产品 已挂牌上市，发行规模合计779.57亿元，其中发行规模最小为8.24亿元，发行规模最大为108.80亿元。其中，2021年发行上市11只REITs，发行规模合计 364.13亿元；2022年发行上市12只REITs，发行规模合计415.44亿元。 图1公募REITs发行规模（单位：亿元） 1,000累计发行规模当月发行规模 600 400 314 200 50 94 83 139 48 39 12 - 800 数据来源：公开资料，大公国际整理 发行场所方面，目前23只公募REITs产品均为交易所市场发行，截至2022 年12月9日，上海证券交易所发行15单，发行规模541.43亿元，占比69.45%； 深圳证券交易所发行8单，发行规模238.14亿元，占比30.55%。 产品模式和期限方面，23只公募REITs产品均为契约式封闭基金，封闭期最短为12年，最长为99年，加权平均封闭期限为43.56年。 表1公募REITs产品概况（单位：元/份额、亿元、%） 基金全称 基金简称 上市时间 发行价格 最新价格 涨幅 中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金 中航首钢绿能REIT 2021-6-21 13.38 15.87 平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金 平安广州广河REIT 2021-6-21 13.02 11.85 红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 红土盐田港REIT 2021-6-21 2.30 3.24 浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金 浙商沪杭甬REIT 2021-6-21 8.72 9.03 华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金 华安张江光大REIT 2021-6-21 2.99 4.17 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 东吴苏园产业REIT 2021-6-21 3.88 4.81 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 中金普洛斯REIT 2021-6-21 3.89 5.16 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金 富国首创水务REIT 2021-6-21 3.70 4.72 华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金 华夏越秀高速REIT 2021-12-14 7.10 8.34 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金 建信中关村REIT 2021-12-17 3.20 4.33 华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金 华夏中国交建REIT 2022-4-28 9.40 8.72 国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金 国金中国铁建REIT 2022-7-8 9.59 9.78 鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金 鹏华深圳能源REIT 2022-7-26 5.90 8.25 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 博时蛇口产园REIT2021-6-212.313.05 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 华夏北京保障房REIT 2022-8-31 2.51 3.14 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 中金厦门安居REIT 2022-8-31 2.60 3.16 华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金 华夏合肥高新REIT 2022-10-10 2.19 2.64 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 国泰君安临港创新产业园REIT 2022-10-13 4.12 5.52 国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金 国泰君安东久新经济REIT 2022-10-14 3.04 4.03 华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 华泰江苏交控REIT 2022-11-15 7.64 7.68 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 中金安徽交控REIT 2022-11-22 10.88 10.60 华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 华夏基金华润有巢REIT 2022-12-9 2.42 2.82 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 红土深圳安居REIT2022-8-314.483.07 注：最新价格为2022年12月9日收盘价数据来源：公开资料，大公国际整理 市场价格方面，多数公募REITs产品上市后实现了价格增长。截至2022年12月9日最新收盘价格，已挂牌上市的23只公募REITs产品总市值为859.37亿元，4只产品最新价格低于发行价格，其中红土深圳安居REIT增长率最低，为- 31.37%；19只产品最新价格高于发行价格，其中红土盐田港REIT增长率最高，为40.96%。 此外，华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金、嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金和中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金3只首发产品已受理或通过，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT以及红土盐田港REIT5只扩募产品均已受理。 二、资产分类及产品经营情况 已上市公募REITs资产类型分产权、特许经营权两大类，细分产业园区、港口物流仓储、保障性租赁住房、生态环保、收费公路及能源六大领域；收费公路 为主力领域，2022年保障性租赁住房和能源REITs实现拓荒。 截至2022年12月9日，已上市的公募REITs产品根据资产类型可分为产权 类和特许经营权类2个大类，其中产权类共13只产品，包括产业园区7只、港 口物流仓储2只以及保障性租赁住房4只；特许经营权类共10只产品，包括生 态环保2只，收费公路7只以及能源1只。 图2公募REITs产品类型及发行规模（单位：亿元） 产权类 特许经营权类 产业园区 博时蛇口产园REIT华安张江光大REIT东吴苏园产业REIT建信中关村REIT华夏合肥高新REIT 国泰君安临港创新产业园REIT 国泰君安东久新经济REIT 港口仓储物流 红土盐田港REIT中金普洛斯REIT 保障性租赁住房 红土深圳安居REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居REIT 华夏基金华润有巢REIT 生态环保 中航首钢绿能REIT 富国首创水务REIT 收费公路 平安广州广河REIT浙商沪杭甬REIT华夏越秀高速REIT华夏中国交建REIT国金中国铁建REIT华泰江苏交控REIT中金安徽交控REIT 能源 鹏华深圳能源REIT 500.00 450.00 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 437.30 138.21 76.75 60.06 31.88 35.38 产业园区港口仓储物流保障性租赁住房生态环保收费公路能源 数据来源：公开资料，大公国际整理 从发行规模来看，收费公路类公募REITs发行规模为437.30亿元，远高于其他资产类型公募REITs；产业园区类发行数量与收费公路类相同，发行规模为138.21亿元；港❑仓储类76.75亿元；保障性租赁住房类60.06亿元； 能源类35.38亿元；生态环保31.88亿元。此外，3只已受理和已通过的首发公募REITs分别为产业园区类、港❑仓储物流类和收费公路类。 产业园REITs经营情况二季度普遍环比表现较差，三季度出现分化，东吴苏园产业REIT止逆回升；港❑仓储物流REITs经营数据有所波动；生态环保REITs经营数据平稳增长；收费公路REITs经营数据环比波动较大，三季度环比回升；保 障性租赁住房REITs、能源REITs由于上市时间较短，暂无经营数据公布。 目前已上市产品中，有12只REITs连续发布了2022年前三季度报告或第二、三季度报告，11只REITs仅发布了2022年三季度报告或尚未发布季度报告未列入营业收入与EBITDA环比数据统计。整体来看，2022年二季度，除生态环保REITs外，其他各类REITs营业收入、EBITDA环比表现都较差。2022年三季度，各类REITs经营数据出现分化，产业园区经营数据环比仍较差，仅有1只止逆回升；港❑仓储物流REITs营业收入环比呈现增长，EBITDA环比仍为负增长；生态环保REITs经营数据持续平稳增长；收费公路REITs经营数据环比大幅回升。 表22022年二、三季度各产品营业收入与EBITDA环比增长情况（单位：%） 数据来源：公开资料，大公国际整理 （一）产业园区REITs 已上市产业园区REITs共计7只，博时蛇❑产园REIT、华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT首批上市，建信中关村REIT于2021年12月第二批上市，华 夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业