聚焦公募REITs扩围扩容与提质增效——发改委782号文点评

核心观点与关键数据

• 主要事件：国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（782号文），提出持续推动市场扩围扩容、积极支持扩募、做好项目把关、加强组织保障四方面措施。
• 市场扩围扩容：
  • 从“定义范围”转向分类指导和重点突破。
  • 加快成熟资产类型（收费公路、清洁能源、仓储物流、保租房）及潜力类型（供热、水利、数据中心）申报，鼓励申报规模较大项目。
  • 推动新资产类型（铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施）实现“首单”突破。
  • 建立民间投资项目发行REITs专项协调服务机制，强调“靠前服务、主动协调、申报单列”。
• 积极支持扩募：
  • 缩短首发后可申报扩募时间至6个月（此前为12个月）。
  • 拓宽扩募资产范围，支持跨区域、关联行业整合存量资产。
  • 坚持权属分类一致原则，所有权类与经营权类资产不能混合扩募。
  • 优先评估已省级审核通过的扩募项目。
• 做好项目把关：
  • 聚焦推荐重点，确保项目权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好。
  • 要求省级发改委主动协调，畅通补办和核查渠道，解决产权登记、缺失手续等问题。
  • 强调净回收资金使用管理与再投资监管，鼓励提高净回收资金比例，优先推荐净回收资金占比较高项目。
• 加强组织保障：
  • 压实省级发改委申报把关责任，建立项目工作台账，形成滚动推进机制。
  • 上线全国统一的基础设施REITs项目信息系统，实现全流程标准化、信息化管理。
  • 完善常态化沟通机制，动态完善政策体系。

研究结论

• 经过四年试点，REITs行业资产行业范围逐步拓展，项目基本条件日渐明确，申报推荐程序正走向规范。
• 782号文聚焦REITs扩围扩容和扩募，强化项目质量把关和组织保障，是全面推动常态化推荐发行工作的细化落实。
• 长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注新业态及扩募投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，并注意防范回撤风险。

风险提示

• 二级市场价格大幅波动风险。
• 研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。
• 相关支持政策调整风险。