2025三季报点评：公寓业务表现亮眼，核心资产韧性犹存

2025-10-31 李垚,李艾莼西南证券 Marco.M

核心物业表现：受宏观环境影响，公司写字楼和商城业务租金及出租率小幅波动。写字楼Q1-Q3平均出租建面35.6万㎡，出租率92.3%（同比-0.9pp），平均租金613元/平/月（同比-32元/平/月）；商城Q1-Q3平均出租建面18.0万㎡，出租率95.5%（同比-1.1pp），平均租金1308元/平/月（同比-27元/平/月）。但公司作为全国前五重奢商场，高端定位构筑护城河，基本盘稳固。
公寓业务亮眼：公寓Q1-Q3平均出租建面8.0万㎡，出租率90.4%（同比+1.1pp），平均租金363元/平/月（同比-4元/平/月），市场需求持续恢复，经营效率改善。
财务状况：公司财务基本面坚实，资产负债率低，有息负债规模持续压降，融资成本降低。2025年Q1-Q3经营活动现金流量净额13.6亿元。2024年派息率高达88%，高分红价值凸显。
盈利预测与投资建议：预计2025-2027年归母净利润达13.0/13.3/13.5亿元。公司坐拥北京CBD核心稀缺资产，主营业务稳定盈利，财务结构健康。利率下行背景下，高分红政策具备较强吸引力，维持“持有”评级。
风险提示：宏观经济波动、行业竞争加剧、未来分红不及预期等风险。