中国公募REITs市场逐渐扩容，截至2025年9月募集总规模近2000亿元，凭借其高分红和中低风险优势，有望成为继货币、股票、债券之后重要的投资标的。
公募REITs是把基础设施等不动产收益权证券化、在交易所公开交易的契约型产品，我国试点聚焦基础设施领域，要求项目成熟度高、现金流稳定。根据底层资产性质，可分为特许经营权类（分红含本金返还，分派率较高但净值随期限递减）和产权类（兼具租金与资产增值收益，增长潜力更大但分派率较低）。
产品结构上，一般采用“公募基金+ABS”双SPV结构，项目公司层面搭股债结构做税盾，强制分红90%以上，兼具股债特性，风险收益介于股债之间。
政策支持方面，公募REITs政策密集出台，不断丰富底层资产类型，规范与简化申报推荐程序，并呈现适当放宽收益率、资产规模、回收资金用途等要求的趋势，推动REITs从试点向常态化发展。
判断公募REITs投资价值可以从三方面入手：底层资产（估值合理性、运营稳定性、原始权益人能力）、市场因素（供需变化、大类资产比价、市场情绪）和政策导向（资产类型扩容、扩募流程优化、税收优惠与会计准则）。
底层资产运营情况方面，可通过资产经营指标（产权类关注资产出租效率与租金收益，特许经营权类关注资产使用效率与收费标准及运维成本）和定期财务指标（营业收入、经营活动净现金流、息税折旧摊销前利润）跟踪。当前项目基本面波动分化，过半品类2025年经营情况处于上市以来低点，保障性租赁住房类、生态环保类表现较为稳定。
公募REITs投资者结构方面，市场投资者以机构资金为主，原始权益人及关联方自留比例高，限售时间长，且在市场低迷时或通过回购进一步增持。机构投资者为市场主力，前十大持有人占比高，券商自营及保险资金份额占比较为突出。未来增量资金来源广泛，关注社保基金、FOF基金及沪港通。
公募REITs市场表现方面，截至2025年9月15日，上市公募REITs共74只，规模近2000亿元，交通基础设施类规模最大，园区基础设施类数量最多。一级市场申购情绪与二级市场走势密切相关。二级市场方面，中证REITs全收益指数经历上涨、冲高回落、反弹震荡三个阶段，2024年9月之前公募REITs换手率与万得全A指数相近，整体涨跌幅与股、债的相关性呈现“静态弱关联、动态阶段分化”的特征。
公募REITs投资策略方面，一级市场建议关注底层资产质量，可重点关注消费基础设施、保障房、能源基础设施板块战略配售机会；网下、公众认购方面，上市首日平均涨幅达12%，博取打新收益有较高确定性，网下更具性价比。二级市场配置方面，关注估值相对性价比，以防御性标的红利配置思路为主，如保障房、市政环保；风险偏好较高机构可关注进攻性资产修复下高赔率机会，如产业园类、高速公路类、仓储物流类基本面修复但估值处于低位标的。择时策略方面，4月集中分红季前存在行情保护效应，提前布局胜率较高。扩募策略方面，把握扩募带来的投资机会。
