房地产行业报告（2025.10.20-2025.10.26）
核心观点
- 政策转向：中共中央第四次会议明确提出“推动房地产高质量发展”，标志着行业从规模扩张转向品质提升的新阶段。政策重心从“稳增长”转向“促品质”，强调“好房子”概念从单体住宅扩展至“好小区、好社区、好城区”四级体系，成为城市更新的核心载体。多地出台配套政策，聚焦存量提质与需求激活。
- 行业模式：构建“好房子”与城市更新双轮驱动的新模式，推动行业高质量发展。
行业基本面跟踪
新房成交及库存
- 成交情况：上周30大中城市新房成交面积179.16万平方米，累计同比-5.7%。近四周平均成交面积158.2万平方米，同比-23.5%，环比-4.8%。一线城市、二线城市、三线城市近四周平均成交面积分别为45.06、75.49、37.64万平方米，同比分别-30.1%、-14.3%、-30.7%，环比分别-5.8%、-7.4%、+2.4%。
- 库存情况：上周14城商品住宅可售面积8038.95万平方米，同比-8.87%，环比-0.53%，去化周期18.11个月，一线城市去化周期13.01个月。
二手房成交及挂牌
- 成交情况：上周20城二手房成交面积211.9万平方米，累计同比+12.1%。近四周平均成交面积160.47万平方米，同比-20.9%，环比-3.9%。
- 挂牌情况：截至2025/10/13，全国城市二手房出售挂牌量指数为6.25，环比-3.8%，挂牌价指数为150.28，环比-0.21%。
土地市场成交
- 土地供应及成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地121宗，成交93宗；新增供应商服类土地124宗，成交140宗。近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，商服类为0.72。
- 土地价格：近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价5670.25元/平方米，溢价率3.76%，环比+0.8pct；成交商服类土地楼面均价1800.75元/平方米，溢价率2.13%，环比+1.06pct。
行情回顾
- A股：申万一级房地产行业指数上涨1.51%，跑输沪深300指数1.73pct。
- 港股：恒生物业服务及管理指数上涨2.2%，跑输恒生综合指数1.42pct。
- 行业排名：A股房地产排名第18，港股地产分类排名第8，物业服务及管理排名第7。
- 个股表现：A股涨幅居前的是栖霞建设（+6.59%）、苏州高新（+4.55%）、张江高科（+4.45%）；港股涨幅居前的是保利置业集团（+6.25%）、中国金茂（+4.35%）、绿城中国（+3.87%）；物业服务企业涨幅居前的是世茂服务（+6.06%）、恒大物业（+3.74%）、新大正（+3.65%）。
风险提示
- 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。
