二手房成交延续“以价换量”

able_Summary]地产周速达 据国家统计局公布的2025年9月数据，房价疲弱态势仍在延续。70城新建商品住宅价格环比下跌0.4%，跌幅较6-8月的跌幅0.3%小幅扩大；二手住宅价格环比下跌0.6%，连续第二个月维持该降幅。一线城市二手房价格继续领跌。9月一线城市二手住宅价格指数环比下滑1.0%，连续第三个月录得相同跌幅，降幅明显高于二三线城市（-0.7%和-0.6%），其中北京、上海、广州、深圳环比跌幅分别为0.9%、0.8%、1.0%和1.0%。同比来看，一线城市二手房价下跌3.2%，降幅小幅收窄0.3个百分点，已是连续第28个月下滑，价格走势尚在寻底过程。 与价格端的疲弱形成对比，9月地产销售在“以价换量”的推动下，展现出一定程度的韧性。9月新房销售面积环比增48.5%，销售额环比增47.2%。这一增速显著强于2015-2019年及2021-2023年同期介于30-40%的环比水平。 高频数据显示，国庆节后二手房成交“两连增”。本周（10月17-23日），15城二手房成交面积233万平，环比增长7%，实现节后“两连增”，成交量已回升至年内高点的79%。尽管受去年同期高基数影响，本周同比下滑14%，不过相较2023年同期仍录得11%的正增长，且10月1-23日成交与2023年同期相比也小幅增长2%，显示二手房市场韧性较强。 而新房市场修复动能转弱。本周38城新房成交面积为282万平方米，环比由负转正，小幅回升3%。然而，同比表现仍弱，本周新房成交面积同比下滑19%，10月1-23日同比降幅扩大至24%，显著弱于9月（-1%）的表现，且较2023年同期亦下滑27%。 分城市层级看，二三线二手房表现相对较好，而一线与三线新房出现反弹。二手房方面，一线城市周度成交环比连续两周回落，本周微降2%，内部走势明显分化，其中北京环比大幅回升13%，深圳微涨0.5%，而上海则下滑11%。与此同时，二线及三线城市表现亮眼，成交面积环比分别增长14%和12%，显示出明显的接力效应，支撑整体二手房市场热度。新房市场则呈现“一线反弹、二三线走弱”。一线城市成交环比由负转正，大幅反弹15%，主要受益于北京（+40%）、深圳（+32%）和上海（+26%）的强劲回升，而广州环比下滑16%。三线城市环比增长12%，出现边际回暖迹象。相比之下，二线城市表现较差，新房成交环比下降7%。 近期行业顶层设计信号持续明晰，行业加速迈向“高质量发展”。二十届四中全会公报首提“推动房地产高质量发展”，与近期系列政策举措一脉相承。正如我们前期报告《二手房成交热度延续》中提到，自然资源 部发布的《城市存量空间盘活优化规划指南》已系统性部署低效用地再开发，标志着城市发展正全面迈入“存 量时代”；同期，国新办发布会亦明确“城市更新”、“好房子”建设与“房地产发展新模式”为“十五五”时期 的核心战略。我们认为，上述政策组合拳勾勒出中央对行业转型的顶层设计路径，并预示着行业底层逻辑正发 生变化，即从“规模扩张”转向“质量提升”，从“增量开发”转向“存量运营”。 注：为剔除国庆假期扰动，前一周环比数据均为与节前一周（9月24-30日）进行比较。本周指10月17-23日，前一周指10月10-16日，前两周（国庆周）指10月1-7日，前三周指9月24-30日，前四周指9月19-25日。下同。 风险提示 地产政策出现超预期调整。 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040002 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 重点城市观察|一线城市二手房成交环比连降两周 10月17-23日，一线城市二手房周成交面积环比连降两周，同比连降两周，本周环比下滑2%，同比下滑21%；新房环比由降转增，同比连降三周，本周环比增长15%，同比下滑19%。 二手房方面，广州无数据，京沪深周成交面积（10月17-23日）环比连降两周，其中，北京、深圳分别增长13%、0.5%，而上海下滑11%。与年内高点相比，北京、深圳、上海周成交量分别是年内高点的71%、78%、77%。 同比方面，10月17-23日，北京、上海、深圳分别下滑25%、20%、17%。 新房方面，一线城市周成交面积（10月17-23日）环比增长15%，其中北京、深圳、上海分别增长40%、32%、26%，而广州下滑16%。与年内高点相比，北上广深是年内高点的55%、58%、54%、28%。 同比方面，10月17-23日，深圳、广州、上海分别下滑65%、38%、5%，而北京增长25%。 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别下滑4%、38%，分别相当于年内高点的47%、13%。成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长12%、2%，分别相当于年内高点的84%、58%。 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 房价观察|9月京沪深二手房住宅价格指数环比、同比均下滑 国家统计局公布的房价指数目前更新至2025年9月。 二手房价格环比方面，9月一线城市二手房住宅价格指数持续下滑，降幅为1.0%，较6月的0.7%有所扩大。北京、广州、上海、深圳四地环比均下滑，降幅分别为0.9%、1.0%、0.8%、1.0%。同比方面，9月一线城市二手房住宅价格指数下滑3.2%，降幅收窄0.3个百分点，自2023年6月以来连续28个月下滑。分城市来看，广州9月同比降幅偏高，为6.0%，北京、上海、深圳分别下滑2.7%、2.4%、1.7%。 新房方面，9月一线城市新建商品住宅销售价格环比下滑0.4%，其中深圳、广州分别下滑1.0%和0.6%，而上海、北京分别增长0.3%、0.2%。同比方面，9月一线城市下滑0.7%，降幅收窄0.2个百分点，自2023年12月以来连续22个月下滑，其中广州、北京、深圳分别下滑4.1%、2.6%、1.8%，而上海增长5.6%。 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。