二手房延续以价换量

行业研究|行业周报 看好（维持） 二手房延续以价换量 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年03月24日 核心观点 本周市场回顾。第12周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-0.6%。沪深300指数报收3545.00，周度涨幅为-0.7%；创业板指数报收1869.17，周度涨幅为-0.8%；房地产指数（申万）报收 2030.17，周度涨幅为-1.3%。 全国性政策方面。国务院：召开国务院常务会议，明确要进一步优化房地产政策，进一步推动融资协调机制落地见效。地方政策方面。东莞、北京计划推进城中村改造。吉林、湖南、济南、甘肃平凉、宜宾、云南普洱等地调整公积金贷款制度。上 海青浦宣布新引才措施，硕博人才可获50万购房津贴。青岛鼓励国有平台公司与央企合作,发挥双方优势，降低平台公司拿地资金压力。新疆金融监管局出台十条措施，推进房地产融资协调机制落地见效。 本周新房和二手房销售量较第11周增加。第12周44大城市新房销售为2.4万套，较第11周增加32.6%；21大城市二手房销售2.1万套，较第11周增加10.4%。一 线城市新房、二手房交易较第11周分别增加13.6%、增加8.8%；二线城市新房、二手房交易较第11周分别增加33.1%、增加10.9%。库存量和库销比均较第11周上升。截至第12周，18大城市库存为107.4万套，较第11周增加0.1万套；库销 比为26.1个月，较第11周增加0.1个月。本周土地市场活跃度较第11周下降。第 12周36大城市市本级合计成交土地13块。土地出让金减少。2024年第12周36 大城市市本级土地出让金为159.9亿元，较第11周减少22.2亿元。平均溢价率上 升。2024年第12周36大城市市本级土地成交平均溢价率8.6%，较第11周增加 5.5pct。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为1块。 重点公司公告。众安集团、佳兆业、宝新置地等7家房企发布盈利警告。华侨城A发布24年2月经营数据。中洲控股、万科集团向银行分别申请贷款8亿元和14亿元。碧桂园项目入围白名单获融资17.32亿元。绿地控股第一大股东将其持有的 34,500,000股股份质押给浦东银行。 投资建议与投资标的 “以价换量”等因素持续带动二手市场成交量提升。3月15日，国家统计局发布数据显示，今年2月，全国70个大中城市中，新房价格环比下降的城市数量有59个，二手房价格环比下降的城市数量则达到68个。总体来看，70个大中城市房价仍以下降为主。其中，一、二、三线城市的二手房价格环比降幅分别为0.8%、0.6%、0.6%，新房降幅则分别为0.3%、0.3%、0.4%，差距明显。21城二手房自2024年第八周（2.17-2.13）开始单周成交量呈现环比上升趋势，本周二手房销售市场继续稳步上行，21城成交量环比提升10.4%，在一、二线城市交易量环比分别增加8.8%、10.9%。春节后假期影响的部分积压需求，以及为满足子女上学的购房需求，叠加供给端“以价换量”等因素带动二手房市场成交量提升，短期内市场有望保持一定活跃度，新房市场整体调整压力仍存，预计二手房交易占比将进一步提升。在政策方面，城市房地产融资协调机制正在加速推进。本周多地政策放松、北京、东莞计划推进城中村改造、多地优化公积金贷款政策，有望在一定程度上提升消费者的购买积极性。我们预计销售端环比修复，同比有待后续观察。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示： 地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 “以价换量”等因素带动二手市场成交量 2024-03-18 提升行业深度调整，央国企有望穿越周期：央 2024-03-17 国企改革专题研究万科短期内标债风险较低 2024-03-10 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第12周市场行情回顾（2024.03.16~2023.03.22）4 1.1第12周行业指数表现4 1.2第12周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.03.16~2023.03.22）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2024年第12周44城新房成交套数6 图2：2024年第12周21城二手房成交套数6 图3：2024年第12周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第12周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第12周市场行情回顾（2024.03.16~2023.03.22） 1.1第12周行业指数表现 第12周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.6%。沪深300指数报收3545.00，周度涨幅为-0.7%；创业板指数报收1869.17，周度涨幅为-0.8%；房地产指数（申万）报收2030.17，周度涨幅为-1.3%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2024/03/22) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3545.00 -0.7% 0.7% -8.4% 创业板指 1869.17 -0.8% 4.2% -20.4% 房地产指数（申万） 2030.17 -1.3% 4.5% -32.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第12周地产板块个股表现 第12周地产板块涨幅居前的公司分别为国创高新、迪马股份、京投发展、新大正、北辰实业。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 国创高新 17.0% 招商积余 -6.2% 迪马股份 14.3% 格力地产 -5.9% 京投发展 12.3% 中洲控股 -5.5% 新大正 11.2% 上实发展 -5.5% 北辰实业 9.4% 绿地控股 -5.1% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.03.16~2023.03.22） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。国务院：召开国务院常务会议，明确要进一步优化房地产政策，进一步推动融资协调机制落地见效。地方政策方面。东莞、北京计划推进城中村改造。吉林、湖南、济南、甘肃平凉、宜宾、云南普洱等地调整公积金贷款制度。上海青浦宣布新引才措施，硕博人才可获50 万购房津贴。青岛鼓励国有平台公司与央企合作,发挥双方优势，降低平台公司拿地资金压力。新疆金融监管局出台十条措施，推进房地产融资协调机制落地见效。 全国性政策： 1)国务院常务会议召开，会议明确要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。（03.22） 信息来源：观点地产网 地方政策： 1）东莞：就“有序推进城中村改造”公开征求意见（03.18）信息来源：观点地产网 2)吉林：拟延长住房公积金贷款期限至法定离退休年龄后五年。同时，提高住房公积金贷款额度计算倍数，缴存职工贷款额度计算倍数由夫妻双方账户余额之和的10倍提高至15倍，账户余额之和不足3万元的按3万元计算，最低可贷款额度提高至45万元。（03.18） 信息来源：观点地产网 3)海南五指山：商品住房面向海南省户籍居民销售多孩家庭允许多买一套（03.19）信息来源：观点地产网 4)北京：今年计划推进20个城中村实施改造（03.19）信息来源：观点地产网 5)四川眉山：调整公积金政策，双职工家庭贷款提高至60万（03.19）信息来源：观点地产网 6)新疆：新疆金融监管局出台十条措施，推进房地产融资协调机制落地见效（03.19）信息来源：观点地产网 7)河南新乡：放宽住房公积金购房提取和贷款政策（03.19）信息来源：观点地产网 8)甘肃平凉：住房公积金贷款政策优化，多孩家庭贷款额度上调至60万元（03.20）信息来源：观点地产网 9)云南普洱：公积金贷款额度不再按首套房和二套房区分，个人最高60万（03.20）信息来源：观点地产网 10)黑龙江绥芬河：调整公积金提取额度，退休职工可一次性冲还贷款业务（03.21）信息来源：观点地产网 11)宜宾：调整优化公积金政策，允许“先提后贷”（03.21）信息来源：观点地产网 12)广西象州：允许提取公积金付首付，年内买新房按契税100%发放购房补贴（03.21）信息来源：观点地产网 13)上海青浦：宣布新的引才措施，优秀青年可获5万租房补贴，硕博人才可获50万购房补贴 （03.21） 信息来源：观点地产网 14)青岛：鼓励国有平台公司与央企合作,发挥双方优势，降低平台公司拿地资金压力。根据市场需求，可适度延长出让公告时间、竞买保证金可按不低于起拍价的20%缴纳。（3.21） 信息来源：观点地产网 15)济南：调整住房公积金贷款政策，一、二套房最高贷款额度与首套房一致（03.22）信息来源：观点地产网 16)湖南：省直单位住房公积金调整个贷倍数，最高贷款额度保持不变（03.22）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第12周新房和二手房销售量较第11周增加。第12周44大城市新房销售为2.4万套，较第11周增加32.6%；21大城市二手房销售2.1万套，较第11周增加10.4%。一线城市新房、二手房交易较第11周分别增加13.6%、增加8.8%；二线城市新房、二手房交易较第11周分别增加33.1%、增加10.9%。 图1：2024年第12周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2021年 第12周 2021年 第26周 2021年 第40周 2022年 第2周 2022年 第16周 2022年 第30周 2022年 第44周 2023年 第7周 2023年 第21周 2023年 第35周 2023年 第49周 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2024年 第12周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第12周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2021年 第12周 2021年 第26周 2021年 第40周 2022年 第2周 2022年 第16周 2022年 第30周 2022年 第44周 2023年 第7周 2023年 第21周 2023年 第35周 2023年 第