核心观点与关键数据
销售情况
- 2025年上半年，中海地产系列公司实现合约物业销售金额约1201.5亿元，位居全行业第二，同比下降19%。
- 销售面积约512万平方米，同比下降6%；销售均价23467元/平米，较2024全年下降13%。
- 合约销售额同比减少约280亿，主要原因是货量减少（减少640亿可售货量）和去年同期高货值项目集中销售。
- 北京销售突破300亿，北部大区合约销售额达442亿，占比上升至37%。
- 加强销售回款，北京、上海、广州、深圳四线城市回款均超过50亿元，其中北京和上海超过100亿元。
投资情况
- 新增土储391万平方米，占2024年全年新增的73%；总地价466亿元，占2024年全年新增的54%；权益地价455亿，权益比高达98%。
- 主要于北京、杭州、济南、深圳等地投资，北京权益地价高达170.6亿，占比38%。
- 期末，中海地产系列公司合计拥有土地储备4047万平方米，同比下降2%。
盈利情况
- 营业收入832亿元，同比下降4%；毛利润144.6亿元，毛利率17.4%，同比下降4.7个百分点。
- 净利润95亿元，净利率11.45%，同比下降1.8个百分点。
- 存货出现减值迹象，2024年计提了7.5亿存货跌价准备。
- 分销费用略增长至21.1亿，销售费用率2.54%。
负债情况
- 经营性现金流保持净流入，销售回款892.6亿元，总经营回款968.8亿元。
- 资本支出836.9亿元，保持经营性现金净流入。
- 总有息负债2274.5亿，较期初下降6%；一年内到期的有息负债174亿。
- 扣除受限制现金后的现金短债比为4.86；净负债率28.36%；扣除预收账款后的资产负债率为45.69%，三条红线保持绿档。
- 加权平均融资成本2.9%，处于行业最低区间。
多元化经营
- 商业物业收入35.4亿元，其中写字楼收入17亿元，购物中心收入11.7亿元。
- 写字楼新签约租赁面积51万平方米，续租率76.9%。
- 购物中心开业三年以上项目出租率96.2%，销售额、客流同比分别提升6.7%、11.0%。
- 推动资产优化和重点项目改造，如北京环宇荟项目改造后租金增长32%。
研究结论
中海地产在行业深度调整背景下，销售和盈利能力承压，但财务指标依然稳健。公司加强销售回款，投资布局集中核心城市，存货减值风险需关注。多元化经营中商业物业表现良好，未来有望助力盈利提升。公司现金流充裕，偿债能力强，三条红线保持绿档，是唯一获标普全球、穆迪、惠誉三大国际评级机构中两家给予A-评级的内房上市公司。
