港股公司首次覆盖报告规模盈利双升，高质量外拓构筑长期价值

中海物业作为中国建筑集团旗下中国海外集团的核心物管平台，拥有39年不动产管理服务经验，业务遍及港澳及内地167个主要城市，位列物业服务百强企业TOP10。公司坚守“1155”战略，以基础物管为根本，打造五个标杆，实现五个领先，推动核心指标复合增长30%，内生外拓占比1:1。

公司收入利润保持增长，2019-2024年收入和利润复合增长率分别为23.1%和25.7%，基础物管收入占比超70%，仍为公司主要收入来源。2024年利润增速高于收入增速，销售毛利率和净利率分别提升0.7pct、0.5pct至16.6%、10.8%，主要系基础物管毛利率提升。公司2024年提升至35.8%，但相较主流物企派息率相对较低。

公司在管面积4.31亿平，同比增长7.4%，其中关联方占比60.6%，住宅占比71.3%。2024年新签面积7410万方，其中第三方占比63.3%；新签合约额达44.4亿元，新签项目单价同比提升21.6%。公司关联方中国海外发展2024年权益销售规模行业第一，市占率提升至3.21%；销售均价27047元/平，同比+16.6%，为公司提供优质的高单价在管项目。

公司住户增值业务主要通过“优你互联”子品牌来实现，2019-2024年收入复合增长率达28.6%，近两年由于毛利率相对较低的社区零售、集采团购和家居装饰业务收入占比大幅增加，拉低了整体毛利率。非住户增值业务受地产销售下行影响，近两年业务收入和毛利率下降，后续主要发力工程服务业务。公司与关联方签署车位协议进行车位买卖，受地产销售影响，近两年收入有所下降。

预计公司2025-2027年归母净利润为16.1、17.6、19.6亿元，对应EPS为0.49、0.54、0.60元，当前股价对应PE为9.5、8.7、7.8倍，首次覆盖，给予“买入”评级。