基础设施公募REITs周报：国内首单标准厂房REITs获批

证券研究报告：基础设施公募REITs|周度报告 2022年9月12日 行业投资评级 基础设施公募REITs周报（2022.09.03-2022.09.09） 20 10 0 -10 -20 -30 强于大市国内首单标准厂房REITs获批 专题视点 行业基本情况收盘点位 4095.25 52周最高 4620.02 52周最低 3402.86 行业相对指数表现（相对值，%） 国内首单标准厂房REITs获批，出租率高、租金具备一定成长性。国泰君安临港产业园REIT获批，成为全国首单标准厂房产业园公募REITs。此前已经上市的4单产业园区REITs，主要为研发用地及房屋，而本单属于工业厂房。其底层资产区位优越，符合先进制造业对于港口、机场、高速公路等设施的要求。本单REIT底层资产出租率高、租金具备一定成长性，临港奉贤智造园一期、三期出租率分别为100%和99%（截至2022年6月30日），租金增长率预计为3%-5%。 REITs市场表现 2021/09 2021/10 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 本周REITs指数环比上周末上涨0.90%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比上周末上涨1.56%、下跌0.19%。产权型中，产业园区型、 沪深300房地产（长江） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 分析师：刘清海 SAC登记编号：S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 仓储物流型REITs指数环比上周末上涨1.36%、上涨3.68%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末下跌0.11%、下跌0.37%、上涨2.69%。近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数5.01pcts。本周领涨的公募REITs为中金普洛斯REIT，涨跌幅为3.12%。 研究所 REITs成交额 本周REITs成交额为13.12亿元，环比-34.21%。其中，产权型成交额环比-48.29%；特许经营权型成交额环比-11.89%。产权型REITs中，产业园区型、仓储物流型成交额环比-13.09%、7.29%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs成交额环比-15.50%、-7.94%、-2.28%。 REITs换手率 本周REITs换手率为0.81%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.71%、1.10%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为 0.63%、0.47%、1.72%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为0.85%、1.50%、1.79%。 投资建议 积极参与投资保租房REITs。我国住房租赁市场空间巨大，保障房REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长，建议积极参与投资保租房REITs。 风险提示 公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。 目录 1专题视点：国内首单标准厂房REITS获批4 1.1国泰君安临港创新产业园REIT获批4 1.2国泰君安临港创新产业园成为国内首单标准厂房REITS4 1.3底层资产区位优越5 1.4底层资产出租率高，未来租金预计具备成长性6 1.5投资建议7 2REITS市场表现8 2.1指数表现8 2.2成交额10 2.3换手率11 2.4估值12 3发行审批14 4主要公告15 5政策新闻16 6风险提示17 图表目录 图表1国泰君安临港创新产业园REIT整体架构4 图表2产业园区REITs底层资产对比5 图表3国泰君安临港创新产业园REIT底层资产区位示意图6 图表4国泰君安临港创新产业园REIT底层资产出租率6 图表5国泰君安临港创新产业园REIT底层资产评估参数7 图表6本周REITs指数收于132.22点，环比上周末上涨0.90%8 图表7本周产权型REITs收于141.00点9 图表8本周特许经营权型REITs收于120.74点9 图表9本周REITs指数上涨0.90%，跑赢沪深300指数5.01pcts9 图表10各REITs近期具体走势10 图表11本周REITs成交额13.12亿元，环比-34.21%10 图表12近2周REITs每日成交额情况11 图表13近2周产业园区及物流仓储REITs每日成交额11 图表14近2周高速公路、环保、能源REITs每日成交额11 图表15本周REITs换手率0.81%，环比-0.74pcts11 图表16近2周REITs每日换手率情况12 图表17近2周产业园区及仓储物流REITs每日换手率12 图表18近2周高速公路、环保、能源REITs每日换手率12 图表19各REITs估值情况13 图表20REITs项目审批进度14 图表21公募REITs主要公告15 图表22公募REITs最新政策与新闻16 1专题视点：国内首单标准厂房REITs获批 国内首单标准厂房REITs获批，出租率高、租金具备一定成长性。国泰君安临港产业园REIT获批，成为全国首单标准厂房产业园公募REITs。此前已经上市的4单产业园区REITs，主要为研发用地及房屋，而本单属于工业厂房。其底层资产区位优越，符合先进制造业对于港口、机场、高速公路等设施的要求。本单REIT底层资产出租率高、租金具备一定成长性，临港奉贤智造园一期、三期出租率分别为100%和99%（截至2022年6月30日），租金增长率预计为3%-5%。 1.1国泰君安临港创新产业园REIT获批 国泰君安临港产业园REIT获批，将于近期正式发行。8月30日，由国泰君安资管作为基金管理人和资产支持证券管理人的“国泰君安临港创新智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金”（简称“国泰君安临港创新产业园REIT”）正式获批，将于9月19日正式发行。国泰君安临港产业园REIT拟投资的基础设施资产为：1）上海临樟持有的位于“上海市奉贤区正琅路19号”的临港奉贤智造园一期项目；2）上海临平持有的位于“上海市奉贤区 新杨公路1566号”的临港奉贤智造园三期项目。 图表1国泰君安临港创新产业园REIT整体架构 数据来源：Wind，中邮证券研究所整理 1.2国泰君安临港创新产业园成为国内首单标准厂房REITs 国泰君安临港创新产业园将成为全国首单标准厂房产业园公募REITs。此前已经上市4单产业园区REITs，分别为华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT和建信中关村REIT。这4单产业园区REIT底层资产类型与本次拟发行的国泰君安临港创新产业园REIT有所区别，前者主要为研发用地及房屋，而后者属于工业厂房。 REITs名称基础设施项目土地/房屋性质主要租户类型 图表2产业园区REITs底层资产对比 华安张江光大REIT张江光大园工业-M1在线新经济、金融科技、先 进制造业、集成电路 国际科技园五期B区科研设计用地信息技术、专业服务、人工 智能和金融机构 东吴苏园产业REIT 2.5产业园一期、二期工业用地（研发） 信息科技产业、电子电器产业、生物医药产业、物流产业和新材料产业 博时蛇口产园REIT万融大厦工业用地（研发）新一代信息技术、物联网、 万海大厦工业用地（研发）电子商务、文化创意 互联网创新中心5号楼科教用地、地下车库语音识别、工业仿真、量子 通讯、工业大数据 建信中关村REIT 协同中心4号楼教育科研设计、地下教育科 研设计、地下车库 度小满科技 孵化加速器科教用地、地下车库互联信息技术、金融 综合发展以工程机械为代表的现代装备制造业、新能 国泰君安临港创新产业园 REIT 临港奉贤智造园一期产业园（工业厂房） 临港奉贤智造园三期产业园（工业厂房） 源、新材料、节能 环保等战略性新兴产业，以及配套服务业 园区注重能源、交通行业可持续发展的乘用车整车及零部件、大型船舶关 键件、发电及输变电设备、海洋工程设备、民用航空产业配套等五大装备 产业基地 数据来源：Wind，中邮证券研究所整理 1.3底层资产区位优越 国泰君安临港创新产业园REIT底层资产区位优越，符合先进制造业对于港口、机场、高速公路等设施的要求。本单REIT底层资产位于上海自由贸易试验区临港新片区内，项目地处上海市奉贤区正琅路19号、上海市奉贤区新杨公路1566号，地处长江口和杭州湾的交汇处，周边G15上海绕城高速、S2沪芦高速、两港大道等交通干线交汇，距离临港新城主城区20分钟车程，距离上海浦东国际机场45分钟车程，拥有得天独厚的杭州湾海岸线码头资源，北接浦东地铁四团平站，与G1501、S2、两港大道等高速公路相连，交通及区位优势明显。 图表3国泰君安临港创新产业园REIT底层资产区位示意图 数据来源：Wind，中邮证券研究所整理 1.4底层资产出租率高，未来租金预计具备成长性 临港奉贤智造园一期、三期出租率分别为100%和99%（截至2022年6月30日）。从出租率的角度，2019年-2021年，临港奉贤智造园三期项目处于爬坡期，在区域经济稳定增长背景下，出租率稳步提升，截至2022年6月30日达到99%。临港奉贤智造园一期自2017年达 到满租后则长期保持在较高出租率的稳定运营状态，截至2022年6月30日达到100%。 图表4国泰君安临港创新产业园REIT底层资产出租率 序号 物业名称 建筑面积（㎡） 租户数量（家） 出租率 1 临港奉贤智造园一期 40,799 7 100% 2 临港奉贤智造园三期 72,900 15 99% 合计 113,699 22 99% 数据来源：Wind，中邮证券研究所整理 本单REIT底层资产租金增长率预计为3%-5%。招募说明书披露，通过对比可比实例与基础设施项目的区位状况、实体状况和权益状况，本次基础设施资产的市场租金在33.10元/平方米/月左右；根据项目所在区域的工业厂房市场历史数据为依据及该区域的市场状况综合分析得出，本次基础设施资产的租金增长率均在3%-5%的区间水平内。基础设施项目已签约合同的租金年化增长率为5%，同时基础设施项目周边同类资产（如临港智造园四期、临港智造园五期和临港智造园六期等）的签约年化租金增长率也为5%。 序号 物业名称 市场平均租金 增长率 折现率 长期稳定出租率 图表5国泰君安临港创新产业园REIT底层资产评估参数 1 临港奉贤智造园一期 （元/㎡/月） 33.10 3.0%-5.0% 8.00% 97% 2 临港奉贤智造园三期 33.10 3.0%-5.0% 8.00% 95% 数据来源：Wind，中邮证券研究所整理 1.5投资建议 积极参与投资REITs，重点关注保租房REITs。REITs是历史发展的必然趋势，积极拥抱REITs带来的机遇。公募REITs的出现将会加大各家金融机构之间的分化，积极拥抱方可立于不败之地。我国住房租赁市场空间巨大，保租房REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长，建议积极参与投资保租房REITs。 2REITs市场表现 本周REITs指数环比上周末上涨0.90%。本周产权型REITs指数收于141.00点，环比上周末上涨1.56%，特许经营权型REITs指数收于120.74点，环比上周末下跌0.19%。近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数5.01pcts。本周领涨的公募REITs为中金普洛斯REIT，涨跌幅为3.12%。本周REITs成交额为13.12亿元，环比-34.21%。本周REITs换手率为0.81%，环比-0.74个百分点。本周末17只REITs折溢价率平均为33.16%，PV乘数平均为1.26。 2.1指数表现 图表6本周REITs指数收于132.22点，环比上周