悉尼中央商务区（CBD）办公室市场呈现需求强劲态势，2025年上半年净吸纳量达到56,532平方米，为2016年以来最高水平，其中高端市场贡献了44,841平方米的吸纳量。整体市场空置率维持在13.7%，主要受新增供应量（近12个月达237,000平方米）影响。
核心观点与数据：
- 需求回暖：企业租赁咨询活跃，12个月活跃租户简报超40万平方米，支撑市场向好。上半年净吸纳量10,298平方米，年度累计56,532平方米，创2016年以来新高。高端市场表现突出，五年间吸纳量达279,858平方米，而次级市场为负258,982平方米。
- 空置率分化：整体空置率13.7%，其中高端市场降至9.8%，次级市场为12.9%，而转租空置率降至0.8%。五年间高端市场持续正吸纳，次级市场持续负吸纳，核心区为唯一五年间正吸纳的板块。
- 租金上涨：2025年至今，核心区净有效租金同比增长4.3%（4.3%），全CBD平均净有效租金达774元/平方米。高端市场租金涨幅领先，核心区表现最佳，而中城和西部走廊出现负增长。
- 新供应与投资：近18个月新增17万平方米高端办公空间（含3个地铁上盖开发、33 Alfred Street等），整体租赁率超90%。未来三年仅Chifley South、55 Pitt Street、Atlassian Central等项目在建，供应将大幅减少。日本资本持续流入（如Daibiru Corporation收购135 King Street），推动核心资产价值触底回升。
- 投资回报：2025年至今交易量达43亿澳元，主要受离岸资本驱动。核心区平均净租金1,342元/平方米（同比增长1.9%），次级市场1,070元/平方米（增长1.6%）。核心区高端物业租金激励平均33.1%（首次回落），而次级市场仍高企。核心区与中城、西部走廊、南部走廊的净租金收益率差距分别为45、90、139基点。
- 未来展望：全球降息周期增强投资者信心，资本价值已触底。预计2027年供应大幅收缩将利好市场空置率，而次级市场或因交易活跃进一步承压。资本正寻求核心资产抄底机会。
