布里斯班中央商务区写字楼市场2025年4月

布里斯班中央商务区办公市场 布里斯班中央商务区三年内迎来首项新供应，随着投资者兴趣的增强 ：knightfrank.com.au/research Q1的租金增长面临阻力，租户抵制持续的租金上调，并倾向于续约而非搬迁。 JENNELLEWILSON合伙人，研究与咨询 总空置率 空置率上升至10.2%截至2025年1月，较年中9.5%有所上升。布里斯班仍然是竞争最激烈的主要中央商务区市场。优质空置率为8.0%，市场高端需求强劲。（PCA） CY-24年净吸纳面积 净吸纳量非常积极。 2024年第一季度达26,552平方米，但20 24年第二季度为负增长，为–12,646平方米。2024年优质净吸纳量为30,467平方米，反映了优质需求持续强劲。 2025年Sqm新供应 Afterathree-yearhiatusofanynew向布里斯班中央商务区增加供应，将在2025年向市场交付两栋新建筑。这些新空间中有87%已被预先承诺。 2026年1月总空置率预测 尽管全年持续净吸纳，但供应的回归将暂时推高空置率。预计到2027年1月 ，空置率将回升至10.7%。 未来五年P.A平均主要毛面租金增长。 尽管预计2025年租金增长将放缓，但五年预测仍然强劲，市场高端预计将在2027年至2029年期间实现加速的租金增长。 平均一级收益率 收益率现已稳定，主要市场和次级市场均如此，因为2月份的降息已实现。持续的国际波动可能短期内会对收益率产生影响。 等级 TotalStocksqm^ 空置Rate %^ 年度净吸收sqm^ 年度净增加sqm^ AvGross面对租金$/sqm Av激励% 有效租金增长%y/y 核心市场收益率%* Prime 1,385,391 8.0% 30,467 - 1,014 38.5% 12.7% 7.25% 次要 934,368 13.4% -16,561 -23,810 775 39.5% 6.8% 8.50% 总计2,319,75910.2%13,906来源：KnightFrankResearch/PCA^截至2025年1月1日*假设WALE为3-5年 -23,810 首次降息已经发生；2025年GDP预测上调。 最新季度通胀数据显示基础通胀放缓，2024年第四季度整体通胀率为2.4%，经修剪均值通胀率为3.2%，反映通胀压力有所减弱。尽管核心通胀仍高于2-3%的目标区间，澳大利亚储备银行 （RBA）正逐渐增强通胀放缓的信心。在2月份的会议上，RBA决定将目标现金利率下调25个基点至4.1%，这是自2020年11月以来的首次降息。RBA对2025年进一步降息持谨慎态度，理由包括产出增长疲软、劳动力市场比预期更为紧张；同时，需权衡美国关税实施及持续的地缘政治不确定性。 澳大利亚2023年第四季度国内生产总值强劲增长0.6%（较上一季度0.3%有所上升）。 Q3)使年增长率达到1.3%，因为经济显示出韧性。2025年GDP预测约为2.0%。 尽管开始放缓，澳大利亚经济一直受益于强劲的人口增长，过去两年中新增了近115万居民。其中大部分来自海外移民激增，这补充了海外学生群体并释放了积压的移民需求。澳大利亚人口增长率在2023年第三季度达到2.5%的峰值后开始放缓，回落至 至2024年9月，达到1.8%。昆士兰州记录了2.0%。 截至2024年9月的年度人口增长。虽然由于跨州迁移，昆士兰州历来经历了加速的人口增长，但海外移民激增也推动了该州的人口增长。在该年度，昆士兰州57%的人口增长来自海外移民 ，而澳大利亚的比例为78%。 2025年初，失业率下降至4.0%，同时就业市场在本季度呈现收紧态势。就业市场及整体经济得益于公共部门支出支持，截至2024年9月的年度数据显示，公共部门填补了所有工作的29%。从长期来看，公共部门仅占总就业的15%。在2020年后办公室劳动力数量强劲反弹，2021-2023年期间年增长率超过4%，2024年为3.7%，布里斯班预计2025年将呈现约1.0%的较慢增长速度，之后将稳定在约2%。这预计将是未来五年主要办公室市场中最快的办公劳动力增长速度。 ：2024年，中央商务区的租户需求保持广泛且符合市场的整体概况。与布里斯班市场的典型特征一致，市场活动主要由专业 、科学和技术服务主导，占租赁活动的31%。州政府在2023年非常活跃，但在2024年有所放缓，因为在选举年，其活动占比降至18%。联邦政府在2024年的租赁活动占比为10%，涵盖多项需求，同时其主要的搬迁计划是在今年迁往205NorthQuay 。 租户续租现有空间的趋势已持续至2025年。在2024年末至2025年间，一些主要租户已决定继续留在原址 包括EY（合同缩减至6000平方米），BHP （扩建至2万平方英尺），克莱顿·乌兹（6,200平方英尺）和桑托斯（约1.5万平方英尺）。这部分是由于在必要的时间范围内缺乏合适的选项，但同时也是房东和租户双方持续的资本短缺 ，无法为新装修提供资金。这导致租户现在越来越多地重新续 签合同，并将潜在的搬迁推迟到下一个租期周期。 ：2024年下半年的净吸纳量为-12,646平方米，部分 扭转此前强劲的上涨趋势(+26,552平方米) ：截至2024年第一季度）。2024年的年度数据+13,906平方米更能反映市场状况，而不是急剧上升随后又下降。 A级市场在2024年第二季度连续六个月的业绩达4万平方英尺以上后，下滑至净吸纳量-8,418平方英尺，进入负增长状态。年度来看，A级市场在2024年仍保持强劲态势，净吸纳量为33,999平方英尺。高端市场虽面临整体租户需求强劲，但净吸纳量表现温和负增长，连续六个月净吸纳量为负（-3,151平方英尺），同比去年同期为负（-3,532平方英尺），这主要是由于短期内部分租户收缩所致。 Afterrecordingthreeconsecutiveperiodsofnegativenet 吸收，B级市场现已出现轻微增长 在2024年第二季度实现1602平方米的正净吸纳。总体而言，2024年第二季度的二级净吸纳为-1077平方米。自2020年以来，布里斯班中央商务区唯一的主要累计负净吸纳来自于41乔治街和150夏洛特街等二级建筑因转为其他用途而撤出。 预测净吸纳量预计将在预测期内保持正值，尽管在2025年期间将相对温和。 在经历了三年的停滞后，2025年将有两栋新建筑交付市场。总计超过90,000平方米（相当于库存量增长约4%），其中87 %的空间已预先承诺。完全预先承诺的205北码头项目预计将从2025年4月开始分阶段投入使用。360皇后街的Investa/CharterHall开发项目目前已预先承诺74%，计划于2025年第四季度完工。WaterfrontNorth项目预计将于2028年完工，目前预先承诺超过50%。 在2024年下半年，股票没有重大增加或减少，仅增加了3,435平方米的B级库存。下半年优质库存水平没有变化。 2024. 翻新后的优质股票将于2025年年中可供使用，翻新项目位于70鹰街（11,476平方米——50%已承诺）和140伊丽莎白街（9,908平方米），后者是205北码头回填空间的一部分。 财务可行性对于新的商业开发项目来说仍然难以实现，因为建造成本、开发时间延长以及收益预期上升等问题仍然普遍存在 。尽管在这样的高速增长中央商务区（CBD）中，对于新库存的需求很可能保持强劲，但 额外建筑施工的时间范围 启动日期仍不明确。一级建筑商的可用性和延长的施工时间表意味着任何额外的施工不太可能在2029年之前投入使用。 2025年1月，总空置率为10.2%，较2024年7月的9.5%有所上升 ，其中大部分涨幅来自核心市场。尽管在过去六个月略有上升 ，但核心市场空置率仍保持在8.0%的低位，而次级市场空置率则为13.4%，因为租户升级仍然是一个普遍的主题。 由于两座新建筑即将交付，总空置率预计将上升，到2025年底可能达到12%。初期这将最严重地影响优质空置率，但我们预计优质市场将相对迅速地恢复，因为补充性空置空间被吸收。租户期望的复杂性提升将继续对较旧的二级资产保持相关性的压力。中期稳定的项目净吸纳预测以及2026年至2028年没有新增供应将支持空置率下降至2028年年中约8.5%的低点，然后在2028年下半年再次向市场供应。 3 8 4 6 2 10 1 9 11 5 7 12 ADDRESS SQM 完成 70EagleSt 11,476 (c50%committed) 2025年中期 140ElizabethSt 9,908 中-2025 205NorthQuay 43,700(100%committed) StagedfromQ22025 360皇后街 46,700(74%committed) Q42025 滨河区布里斯班北 72,500 (50%+承诺) 2028 # ADDRESS SQM 完成 450皇后街 17,265 翻新 TBC 101AlbertSt 47,000 STC 女王街 27,000 STC 135鹰街 35,000 Mooted 150ElizabethSt 54,000 Mooted 131爱德华街 45,700GFA 应用 河畔布里斯班南 50,000 2035+ STC–受限于承诺。该项目目前拥有规划许可，但尚未确定交付时间。交付时间取决于获得必要的租户预承诺（占NLA的40%）以及必要的开发资金。 Mooted-未来潜在发展，规划许可可能已过时，拟建建筑形式预期将改变或尚未申请规划许可 来源：KnightFrankResearch/PCAnnetggrossu/d未知#预承诺 顶级租金在2024年持续强劲增长，租户接受了稳步上涨的租金 ，导致2024财年总名义租金上涨13.3%。然而，这种局面在2025年初略有转变，2025年4月顶级总名义租金为每平方米1014美元，季度增长率为0.6%，但年增长率仍然稳健，为11.8%。顶级激励措施的平均水平为38.5%，环比下降25个基点（同比下降50个基点），12个月内有效租金上涨了12.7%。 ：高端租金在本季度保持稳定，但该市场近期的强劲表现使得年度增长率（+17.9%年同比增长）高于A级（9.4%年同比增长 ）。顶级高端楼宇的群体逐渐拉开差距 从其他优质市场的其余部分，租金为1,250- ：$1,300/平方米+（2024年期间）。虽然随着不同等级以及个别楼宇间相对价值的重新平衡，租金涨幅已持续进行，但鉴于2024年所体现出的强劲的周环比租金增长势头，预计2025年不会出现这种情况。 尽管2025年初核心空置率处于8.0%的高位紧张状态，但这一局面将因新供应的增加而缓解。市场关注点将转向补充空置物业的租赁速度和租金水平。由于项目竣工日期的推迟，该物业的入驻时间一直不明确，导致迄今市场营销存在不确定性。自2024年年中以来，租户对搬迁的态度有所缓和，相应的续租活动增加，这反映出“租户疲态”，即因面租金上涨、资本激励减少和装修成本高昂所致。这削弱了租户的流动性，降低了空置物业的竞争，尤其是毛坯物业。而业主在续租交易中持续的租赁反租强劲表现则平衡了这种情况。 预计2025年基准毛租金将增长2.2%，有效增长率（同比增长3.4%）较高，而市场将有所喘息。2025年后的供给短缺以及需要通过经济租金来触发开发的需求，将导致租金在2027-2029年再次加速增长，五年有效年增长率预计为6.5%。 过去两年间，二级市场面租金增长强劲，上涨12.6%，实际增长率更高达到16.2%。截至2025年4月，二级市场总面租金平均为775美元/平方米。这代表了年增长率 同比增长4.2%。激励措施已下降至 39.5%，较去年的41%有所下降，使得年有效租金增长率为6.8 %。高品质B级建筑的租金增