Brisbane CBD 办公市场在三年无新增供应后，预计2025年将迎来首批新供应，投资者兴趣回升。2024年第一季度租金增长放缓，租户抵制持续的高租金涨幅，更倾向于续约而非搬迁。
市场概况
- 2025年1月，总空置率升至10.2%（2024年7月为9.5%），Brisbane仍是主要CBD市场中空置率最紧的市场，其中优质空置率为8.0%，高端市场需求强劲。
- 2024年上半年净吸纳量强劲（26,552平方米），但下半年转为负增长（-12,646平方米）。优质市场净吸纳量持续强劲（30,467平方米），而高端市场因短期租户收缩出现轻微负增长（-3,151/3,532平方米）。
- 2025年将新增两栋建筑（约90,000平方米），其中87%已预租，包括205 North Quay（完全预租，计划2025年4月分阶段入驻）和360 Queen Street（74%预租，预计2025年第四季度完工）。
空置率与租金
- 预计2025年底空置率将升至12%，主要受新供应影响，但优质市场预计将快速恢复。中期净吸纳量稳定，预计2028年空置率将降至8.5%左右。
- 2025年优质租金预计增长2.2%（有效年增长3.4%），但2027-2029年将加速增长，五年有效年增长率预计达6.5%。2024年优质租金年涨幅13.3%，2025年增速放缓至0.6%。次级市场租金增长强劲（2024年有效年增长16.2%），优质B级建筑租金涨幅更快。
租户需求与搬迁
- 2024年租户需求广泛，专业、科学和技术服务行业占比31%，州政府（18%）和联邦政府（10%）活跃。续约趋势持续，EY、BHP、Clayton Utz和Santos等租户选择续约，部分因缺乏合适选项和资金进行改造。
- 2024年下半年净吸纳量转负，但全年仍为正（13,906平方米）。优质市场持续强劲，次级市场因改造需求小幅回升。
投资活动与收益率
- 2024年投资活动增强（全年$1.1亿，Q4达$429.5亿），但低于长期平均水平。离岸投资者缺席，国内买家主导，2025年首笔交易为离岸投资（自2022年10月以来首次）。
- 优质收益率稳定（6.0%-8.25%，中位数7.25%），次级市场收益率稳定在7.75%-9.00%（中位数8.50%）。近期145 Ann St交易反映核心市场收益率7.8%，潜在交易可能影响收益率水平。
宏观经济与政策
- 澳大利亚经济展现韧性，2024年GDP增长1.3%，预计2025年达2.0%。人口增长放缓（2024年1.8%），但移民（尤其是离岸移民）仍支撑需求。
- 失业率降至4.0%，公共部门就业占比29%。办公 workforce增长预计2025年放缓至1.0%，但仍是主要CBD市场中最快的增长。
- RBA于2025年2月降息25个基点至4.1%，但未来降息取决于数据。10年期债券收益率预计稳定在4.2%左右，现金利率可能降至3.35%。
