澳大利亚布里斯班办公室市场总结
市场供需与空置率
- 2025年上半年，布里斯班CBD净吸纳量达27,473平方米，为澳大利亚主要CBD中最高，部分抵消了次级市场14,432平方米的净流出。
- 总空置率从年初的10.2%上升至10.7%，其中优质空间空置率稳定在8.0%，得益于对高端空间强劲的需求。
- 优质空间空置率降至3.8%，而A级空间空置率从8.3%上升至9.6%。
- 预计到2027年1月，空置率将回升至10.2%，主要受2025年第四季度360 Queen St项目交付影响。
新供应与吸纳量
- 2025年上半年完成首个三年来的CBD新供应，205 North Quay项目交付4.37万平方米A级空间，全部由Services Australia（联邦政府）承租。
- 2025年第四季度，Charter Hall和Investa的360 Queen St项目将交付4.67万平方米优质级空间，目前80%已预租。
- 未来五年内CBD新供应有限，预计2028年将迎来Waterfront North项目（目前50%预租）。
- 2025年次级市场B级空置率升至15%，整体次级空置率达14.9%，但高品质B级资产受益于A级市场租户转移。
租金与投资市场
- 优质空间平均租金达1,048元/平方米，同比增长11.7%，其中A级租金增长0.5%，优质级增长2%。
- 预计2025年优质空间租金将增长3.4%，2027-2030年加速增长，五年平均有效租金增长5.6%。
- 投资市场自2024年底强劲表现后放缓，2025年至今仅完成63 George St（5,200万澳元）交易。
- 近期CBD交易以国内投资者为主，但海外机构持续关注布里斯班市场，因租户市场表现优于墨尔本。
宏观经济与政策环境
- 澳大利亚通胀率持续回落，2025年第二季度CPI为2.1%，RBA连续第三次降息，现金利率降至3.6%。
- 2024年全国人口增长1.7%（约44.6万人），布里斯班人口增长1.9%，其中55%来自海外移民。
- 失业率微降至4.2%，市场部门就业增长放缓，但公共部门就业占比仅15%。
- 预计布里斯班办公室劳动力将保持1.8-2%的稳定增长，高于其他主要CBD。
市场趋势与展望
- 优质空间持续紧张，次级市场竞争加剧，高品质B级资产租金加速上涨。
- 预计2026年后空置率将逐步下降，租金增长将加速，直至2028年新供应出现。
- 投资活动受资本保守情绪影响，但市场预期2025年将再降息一次，2026年上半年可能再降息。
- 美国经济不确定性推高长期债券收益率，但预计10年期债券收益率将稳定在4%左右。
