新供应减少推动悉尼中央商务区租金上涨2025年完整报告

悉尼中央商务区的优质甲级写字楼市场正面临供应稀缺和需求上升的局面。自2024年起，新供应减少，而需求持续增长，导致优质写字楼市场迅速收紧。过去18个月，170,000平方米的新建优质写字楼已交付，租赁率高达90%。未来，仅剩三栋建筑在建，预计2027年完成，总供应量仅57,000平方米，占市场总量的1%。

自2018年以来，新开发项目的平均预售承诺率为87%，12个月后的实际入住率超过91%。大型项目如Quay Quarter Tower和Sydney Place的租赁率均超过95%。需求强劲主要源于企业对高品质、绿色环保、交通便利、符合未来办公需求的写字楼的偏好。

然而，高通胀、高利率和材料成本上升导致开发商面临可行性挑战，新项目推进困难。2022年建筑成本通胀达17%，材料价格上涨超过50%。目前，未来三年新增供应量占总库存比例创历史新低，若2028-2029年无新项目推进，供应将趋近于零。

市场数据显示，2020年以来优质写字楼净吸纳量达279,858平方米，而其他等级写字楼则为负吸收。未来至2029年，市场总优质新供应仅163,000平方米，其中57,000平方米已租赁，剩余空间租赁率65%。现有优质库存为155,898平方米，总可用量213,000平方米，远低于过去五年的需求量。

租赁到期数据显示，2028年将有超过300,000平方米的优质写字楼到期，2029-2030年同样处于高位。这将导致核心区和Barangaroo区域竞争加剧。建议租户尽快决策，否则可能错失优质楼层和位置。供应短缺将推高租金，预计未来几年租金年增长将超过5%，激励水平将显著低于市场平均水平。现有优质写字楼租金也将上涨，A级写字楼前景将得到改善。