核心观点与关键数据
- 需求增强：悉尼中央商务区（CBD）的租户市场持续强劲，核心CBD的优质资产需求旺盛，推动租金显著增长。2025年整体吸纳量为21,657平方米，连续第二年录得正值，其中优质市场吸纳量达59,330平方米。租户咨询活跃，过去12个月追踪到超过450,000平方米的活跃租户需求。
- 优质资产表现突出：过去五年，优质级写字楼表现优于市场整体，尤其是在核心区域，驱动了CBD的整体吸纳水平。优质级空置率从两年前的13%下降至8.9%，而二级市场空置率仍处于高位（14.9%）。二级市场累计负吸纳量达230,866平方米，而优质市场累计正吸纳量达314,100平方米。
- 供应有限：2025年开发活动有所放缓，新增供应有限。年内竣工项目包括121 Castlereagh St（11,500平方米）和多个翻新项目，如33 Alfred Street（31,657平方米）和One Shelly Street（29,772平方米）。总体净供应量为84,553平方米，使CBD写字楼总量达到创纪录的5,385,115平方米。未来开发管道有限，仅剩三栋建筑在建，预计2027年完工。
- 租金上涨：核心CBD的优质级净面租金同比增长8.2%，达到1,397/平方米，是所有区域中增长最快的。核心区租金年增长率达8.2%，其次是Midtown（4.8%），而Western和Southern区域录得负增长。租金差异接近十年高点（29%）。
- 资本价值增长：随着收益率首次自2024年以来收紧（Prime 5.70%，Secondary 6.25%），资本价值录得增长。优质级资本价值同比增长11.6%，二级市场增长7.8%，均为自2020年初以来的最快年度增长。
- 交易活动活跃：2025年CBD交易总额达33亿澳元，主要由Grosvenor Place（75%股权以约13亿澳元出售给GPT和联邦公务员养老金公司）和135 King St（6.315亿澳元出售给Daibiru Corporation）等大宗交易推动。国内资本占总投资量的43%，较2022年海外资本主导（占比超75%）有所转变，反映了对价格和长期基本面的信心增强。
研究结论
悉尼CBD办公室市场呈现供需分化，核心优质区域表现强劲，需求旺盛、租金上涨、资本价值增长。市场信心得到提振，主要得益于有限的新增供应、积极的租户需求和收益率收紧。未来预期租金将继续增长，尤其是在核心区域，而优质资产将受到资本青睐。国内资本参与度提升，进一步支撑市场长期基本面。
