二手房市场降温，新房市场低迷
二手房市场有一定降温，新房市场维持低迷，建议关注7月末会议。2025年6月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为20774套、15139套、4629套，环比分别-2.9%、+6.0%、-4.2%，相较于3月分别-29.3%、-21.3%、-25.7%。核心城市二手房成交和我们跟踪的样本城市自3月阶段高点后逐步回落趋势类似。从二手房价格看，70个大中城市2025年以来价格继续调整，5月价格同比-6.3%，包括核心城市进入5月以来价格环比进一步走弱。整体看近期二手房市场有一定降温，以价换量特征明显，但整体仍强于新房市场。新房市场成交维持低迷。建议投资者关注7月末会议政策动向。
本周申万房地产指数累计变动幅度为0.3%，落后沪深300指数1.25个百分点，在31个申万一级行业排名第23名。本周30个城市新房成交面积为288.7万平方米，环比提升3.2%，同比提升2.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为82.4万方，环比+19.5%，同比+1.3%；样本二线城市为142.3万方，环比+2.4%，同比-4.5%；样本三线城市为64.0万方，环比-10.9%，同比+23.4%。年初至今累计二手房成交面积为5567.9万方，同比增长21.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2295.2万方，同比+26.7%；样本二线城市为2586.8万方，同比+19.8%；样本三线城市为685.9万方，同比+12.6%。
本周（6.30-7.6）共发行房企信用债18只，环比增加11只；发行规模共计102.48亿元，环比增加37.67亿元，总偿还量67.03亿元，环比减少47.19亿元，净融资额为35.45亿元，环比增加84.86亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（81.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（43.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（53.5%）的债券为主。
维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
