深圳写字楼市场报告 2025年 Q2

2025年第二季度，深圳甲级写字楼市场呈现租金承压与需求修复并行的特殊阶段。全市平均有效租金环比下跌2.9个百分点至每月每平方米151.8元，已连续三年处于下行通道。净吸纳量攀升至13.5万平方米以上，市场去化能力支撑供需动态平衡，空置率环比收窄至25.2%。

核心观点与关键数据：

1. 租金走势：延续深度调整周期，全市平均有效租金环比下跌2.9%，车公庙板块跌幅最大（8.3%），前海紧随其后（4.5%）。业主策略升级，提供更具吸引力的租赁激励组合。
2. 供需动态：新增供应114,000平方米，净吸纳量135,212平方米，空置率环比下降0.5个百分点至25.2%。TMT行业（38.9%）重回需求榜首，专业服务业（22.7%）及金融业（14.2%）需求稳健。
3. 租户行为：搬迁需求占主导（59.6%），其中74%实现“同价提质”区内搬迁。新租需求显著反弹，国企能源板块及TMT子公司成为增量主力。扩租需求超越减租规模，显现逆周期资产配置意图。
4. 投资市场：爱尔眼科以6.5亿元收购广晟数码60%股权，实现对广晟科技大厦的整体持有，反映非房企机构对核心区高回报物业的青睐。大宗交易市场进入“运营价值主导”新阶段，自用型买家将超越财务投资者成为主力。

未来展望：

• 第三季度供需矛盾或阶段性加剧，新增供应超30万平方米，空置率预计进一步上升。
• 租金下行趋势难以逆转，跌幅预期延续当前水平。
• 需求端高度活跃度有望延续，但供应端压力显著加码，市场整体仍处于消化新增供给、寻求新均衡的阶段。