2026年第一季度，广州甲级写字楼市场在新增供应集中入市的影响下，供需关系阶段性承压，推动空置率攀升至18.5%。全市录得新增供应约140,800平方米，主要来自索菲亚发展中心、广州农行大厦及广州国际金融交易广场等项目。同期净吸纳量为-15,859平方米，反映出市场内部存在一定规模的面积释放未被新增租赁有效对冲。从运行机制看，本轮调整的核心并非需求明显收缩，而是在不确定环境下，企业通过面积整合与选址优化提升空间使用效率，导致新增租赁难以对冲存量释放，市场进入去化承压阶段。
租金方面，市场平均租金环比下降2.2%至每月每平方米人民币116.0元，延续此前下行趋势。在供给压力加大的背景下，业主端普遍通过调整租约结构及让渡部分前期收益以换取签约确定性，实际有效租金持续承压。从需求结构看，TMT、金融及专业服务业仍为主要来源，但整体以存量优化为主。从交易性质看，搬迁需求占主导，同时续租及扩租占比有所提升，反映企业更倾向于通过内部调整与区位再配置优化办概览和展望。
展望第二季度，市场呈现“成交仍在、去化承压”的特征，供给释放节奏与需求调整周期之间的错配，将持续主导短期走势。预计短期内空置率将继续承压，租金维持下行趋势。市场仍处调整周期中段，后续表现取决于供给节奏与需求恢复。
租金延续下行，分化格局持续。第一季度，全市租金环比下降2.2%至每月每平方米人民币116.0元，跌幅较上一季度有所扩大，显示租金下行压力仍在，短期内尚未出现企稳迹象。从子市场看，天河北子市场的租金面临较大调整压力，环比下降5.5%，领 跌全市。这主要归因于该区域部分早期建成的物业面临硬件设施老化的问题，在核心区整体租金中枢下移的背景下，其性价比优势被削弱，导致部分对办公体验有进阶需求的租户向外流动。相比之下，越秀区凭借其稳固的传统政企及金融服务业底盘，租金保持平稳，展现出极强的防御性。琶洲子市场本季度租金环比，显示出前期以价换量策略已有效促进了科技及电商产业的规模化集聚。而金融城子市场目前租金录得每月每平方米人民币92.3元，以较低的租赁成本对中心区的面积整合需求形成一定吸引力。
从区域分布看，成交明显向琶洲集中，反映出价格与条款优势对需求的吸引作用。珠江新城作为传统核心区，成交保持稳定，主要由优质客户及升级需求支撑；天河北及越秀则以存量需求为主，缺乏明显增量驱动。整体来看，当前市场的主要矛盾在于供给释放节奏与需求调整周期之间的错配，成交活跃并未转化为有效去化。
2026年第一季度，广州写字楼投资市场未录得大宗交易成交，市场仍以散售、小面积流转为主，投资者对办公资产整体保持谨慎。同期商业物业法拍活跃度小幅回升，录得1宗大宗成交：海珠区和平商务中心商业资产以人民币1.61亿元成交，标的带稳定租约，反映资金更偏好核心地段、现金流确定的成熟商业资产。土地出让端表现亮眼，全市共成交多宗亿元级商业、商务及商住综合用地，其中天河珠江新城马场地块以人民币236.04亿元成为本季度地标成交，荔交易仍以个案为主，市场延续谨慎基调。
展望第二季度，广州大宗市场延续办公冷清、商业稳健、土地托底格局。写字楼投资情绪谨慎；核心地段带租约商业资产更受资金关注，法拍活跃度小幅提升；土地出让以商业商务用地为主，国企、城投平台仍是拿地主力，整体呈现资产分化、确定性优先的特征。
