概览和展望
2025年第二季度，广州甲级写字楼市场呈现“供应放量、需求温和复苏”的修复特征。全市新增供应8.3万平方米，全部源自太平金融大厦。需求端温和复苏带动净吸纳量回升至41,643平方米，但供应增速快于需求回暖节奏，导致空置率环比上升0.3个百分点至15.0%，租金环比下跌2.5%至每月每平方米124.5元。TMT、专业服务业和金融业是三大租赁需求来源，其中TMT行业受电商运维、数据平台开发及数字化安防领域需求带动；专业服务业凭借教育培训韧性及律所复苏稳居第二；金融业受益人身保险与基金需求回温重返第三。搬迁需求占比降至34.3%（其中64.3%为降级搬迁），反映企业成本管控深化；新租、扩租需求合计占比44.5%，凸显部分行业逆势增长的动能。大宗交易市场录得辛选购置白云湖科技产业园二七G栋和E栋，以约2亿元购入，反映自用需求成为短期写字楼大宗交易市场的主流。展望第三季度，预计将有超过20万平方米的新增供应集中入市，空置率上行压力巨大，租金下跌趋势将延续，业主或将使用更多元的组合激励措施刺激需求。
租金走势
2025年第二季度，广州甲级写字楼市场延续下行趋势，租金环比下跌2.5个百分点至每月每平方米124.5元，已连续16个季度处于调整周期。供需失衡导致出清压力显著，大存量、高楼龄板块竞争加剧压制租金修复弹性。各子市场租金普遍回调，越秀、天河北分别录得5.7%和4.6%的环比跌幅，受高楼龄影响业主议价能力被削弱；珠江新城、琶洲、金融城租金环比跌幅均在2个百分点以内，区位地段优势支撑需求边际改善，租金降幅趋缓表明价格调整逐步触及租户心理阈值。展望第三季度，预计租金下行趋势将进一步深化，跌幅将持平或进一步扩大。
供应和需求
2025年第二季度，广州甲级写字楼市场呈现温和复苏与供应压力深度博弈的格局。太平金融大厦为唯一新增供应，入市体量约8.3万平方米。需求端平稳放量，净吸纳量达到41,643平方米。TMT、专业服务业和金融业构成本季度租赁需求主力，其中TMT及专业服务业撑起半壁江山。TMT行业需求主导市场，电商平台运维、企业后台数据化平台开发、安防和场景数字化产品及服务领域需求活跃；专业服务业延续需求韧性，教育培训保持稳健增长，数字化营销、律所的需求实现轮动复苏；金融业重回第三位，主要得益于保险、基金的需求回温。交易类型方面，搬迁需求占比降至34.3%，其中64.3%为降级搬迁，反映租户成本管控策略的深化；续租比例升至21.2%，主要因业主为挽留原有租户对租赁重组态度更开放；新租及新设立需求保持旺盛，主要受生物医药及TMT行业企业选址扩张推动。扩租需求飙升至15.0%，主要受互联网平台扩张需求推动。展望第三季度，部分区域租金深度回调带来的需求阶段性修复动能或将弱化，超20万平方米新增供应集中入市将加剧空置率上行压力。短期看，TMT与生物医药的扩张或支撑需求阶段性修复，但宏观经济未现根本性改善背景下，其可持续性尚不稳固。全市租赁需求将持平或录得小幅增长，但受新增供应入市影响，全市空置率将被继续拉升。
投资市场
2025年第二季度，广州写字楼大宗交易市场延续“产业自用主导、投资性需求萎缩”的买方市场格局。直播电商公司辛选以约2亿元购入白云湖科技产业园二七G栋和E栋作为总部大楼使用。TMT巨头如4399、抖音、辛选密集拿地建造总部或产业园，推动产业载体交易升温；核心区写字楼资产遭遇流动性危机，珠江新城、海珠、越秀等区域资产多次挂牌无人接盘，暴露供需失衡削弱传统资产估值逻辑的结构性困境。金融资本要求的稳定租金回报与增值潜力在当前市场环境下难以兑现。短期来看，第三季度大宗交易市场低迷态势难逆转，广州写字楼市场的投资性需求将持续受到抑制。直至2025年下半年，自用需求仍将是大宗交易市场的需求主体。近一年广州大宗交易呈现“产业扩张加速、投资性交易冰冻”的悖离态势。
