房地产行业2023年中期策略报告：积累需求释放后，投资端静待强心针

房地产行业2023年中期策略报告： 积累需求释放后，投资端静待强心针 地产研究团队 01 证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2023年06月26日 *请务必阅读最后一页免责声明 摘要 2023年上半年房地产市场销售在一季度反弹之后再次走弱，城市分化明显，一二线城市需求差距拉大。 土地市场投资不足，区域分化加剧，央国企地产商土拍参与信心不足，城投托底压力较大，土地市场成交缩水。 以广州为代表的一线城市楼市仍处于低位震荡，限购范围等方面或有一定松绑预期，对股票的边际提振将 大于销售。 全国各地热门城市积极出台各种需求刺激政策，政策效果较为有限。解决问题关键在于投资端，降低政策变化频率，刺激经济恢复，稳定投资环境。 我们预计7-9月市场基于政策的博弈行情机会较为突出，未来建议关注市场回款率高，估值稳定的地产商，A股建议关注招商蛇口、保利发展、华发股份，港股建议关注中国金茂、中国海外发展、中海宏洋，同时可以关注高弹性博弈品种标的如城建发展、碧桂园； 风险提示：政策调整风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，市场进一步下行风险。 目录 01 02 03 04 05 销售短暂反弹后进入下行通道 CONTENTS 投资持续缩水城投托底压力大 需求端政策后阶段突破看广州 核心观点及投资建议 风险提示 01销售短暂反弹后进入下行通道 证券研究报告 3*请务必阅读最后一页免责声明 1.1 若无政策刺激，销售难改缓慢下滑趋势 •2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但受到供给、需求两端制约，市场热度延续平淡。“五一”期间房企推盘积极性普遍不高，且目前市场整体购买力仍处在2017年以来的低位，TOP100开发商5月成交4853.6亿元，仅略高于去年5月。 •今年2-3月份统计局口径的全国商品房销售面积均超过1.4亿平，仅次于2021年的1.9亿平，销售强势回暖；4-5月份的销售面积下滑明显，又跌至历史低位水平，按照历史走势6月份开发商将加快推盘节奏，销售数据或有好转，但若无政策刺激将很难超越22年的高基数。 图表：TOP100开发商销售金额 20000 6608.6 3542.9 4615.6 5665.44853.6 15000 10000 5000 图表：统计局口径商品房销售面积（万平） 15132.84 14813 8804.01 7690 25000 22000 19000 16000 13000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2023年（亿元）2022年（亿元） 2021年（亿元）2020年（亿元） 10000 7000 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年 证券研究报告 4 *请务必阅读最后一页免责声明 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 1.2 城市分化明显，部分二线城市高点下降四成 •一线城市及销售分化较大：一线城市中北京和上海4月份为销售高点均突破了80万平，5月环比下降接近40%；广州3月份销量高达110万方，5月较3月高点下滑26.5%；深圳3月份之后月销售维持在40万方上下的弱稳定成交； •部分二线城市高点下滑四成：二线城市中仅成都销售持续升温、济南维持稳定成交；重庆、西安、青岛、天津、南京等城市销售面积下滑4成左右；厦门、福州、宁波等维持在低位成交，市场流动性变差。 图表：2023年一线城市销售面积图表：2023年部分二线城市销售面积 月度销售面积2023.5月2023.4月2023.3月2023.2月2023.1月（万平方米） 月度销售面积（万平方米） 2023.5月2023.4月2023.3月2023.2月2023.1月 北京 51 82 66 42 37 杭州 95 114 136 87 91 上海 54 89 74 48 92 南京 55 56 90 52 38 广州 81 76 110 74 41 宁波 44 32 47 32 23 深圳 40 41 37 25 18 苏州 54 60 77 45 31 一线合计 226 288 287 189 188 强二线合计 248 262 351 216 183 合肥 46 71 63 52 30 150 武汉 125 81 159 121 72 长沙100成都 56207 62182 89140 69 109 3291 重庆 49 74 78 80 46 西安 60 95 77 67 59 郑州 51 62 72 85 28 青岛 76 78 130 80 42 天津 76 99 130 92 42 济南 81 70 85 81 39 厦门 22 23 32 23 7 福州 12 20 23 22 10 核心二线合计 1109 1179 1428 1097 680 50 0 2023.5月2023.4月2023.3月2023.2月2023.1月 北京上海广州深圳 证券研究报告 5 *请务必阅读最后一页免责声明 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 1.3 央国企销售增速突出，全年预计正增长 •2023年1-5月保利发展、越秀、中海、金茂、华发等国央企月销售金额逐渐增加，累计销售金额同比提升幅度较大； •民企碧桂园、雅居乐、融创同比仍有较大降幅，销售回款略显疲态 图表：重点关注公司1-5月份累计销售金额（亿元）及同比（%）图表：重点关注公司1-5月份销售金额（亿元）及同比（%） 公司简称 2023年累计 2022年同期 同比 保利发展 1966.79 1592.17 23.5% 600 中国海外发展 1470.42 950.33 54.7% 华润置地 1433.28 768.4 86.5% 500 招商蛇口 1385.66 775.52 78.7% 中国金茂越秀地产 728.12695.19 508.96 424.8 43.1%63.7% 400 万科A 1558.9 1707.9 -8.7% 金地集团 670.1 722 -7.2% 300 绿城中国 971 588 65.1% 绿地控股 475.9 497.2 -4.3% 碧桂园 龙湖集团 1171.61031.5 1505.8 404.9 -22.2% 154.8% 200 旭辉控股集团 342.33 496.4 -31.0% 100 新城控股 435.79 511.69 -14.8% 美的置业1102.2319.2245.3%0 保利发展中国海外发展 华润置地招商蛇口中国金茂越秀地产 万科A金地集团绿城中国绿地控股碧桂园龙湖集团 旭辉控股集团 新城控股美的置业滨江集团融创中国世茂集团中南建设华发股份首开股份雅居乐集团 中骏集团控股 滨江集团801.7449.778.3% 融创中国456.6987.8-53.8% 世茂集团523.5342.552.8% 中南建设198.1261.7-24.3% 华发股份649.6349.785.8% 首开股份325.58340.84-4.5% 雅居乐集团652.41390.2-53.1%2023-012023-022023-032023-042023-05 中骏集团控股590.231045.31-43.5% 证券研究报告 6 *请务必阅读最后一页免责声明 资料来源：公司公告，克而瑞，民生证券研究院 资料来源：公司公告，克而瑞，民生证券研究院 02投资持续缩水城投托底压力大 证券研究报告 7*请务必阅读最后一页免责声明 2.1 土地投资仍下行，较过去数年差别明显 2023年1-5月,全国300城共推出住宅用地规划建筑面积14175.18万㎡，同比下降36.75%;成交规划建筑面积10128.07万㎡，同比下降25.77%。 2023年5月,全国300城共推出住宅用地规划建筑面积4090.92万㎡，同比下降34.63%;成交规划建筑面积3003.79万㎡，同比下降2.16%。 2023年1-5月,一线城市住宅用地推出规划建筑面积同比增幅最大;二线城市成交规划建筑面积同比增幅最大;一线城市成交楼面均价同比增幅最大;一线城市平均溢价率最高。 图表：全国300城推出及成交住宅用地（万平方米） 25000 100 图表：2023年(1-5月)各线城市住宅用地推出与成交相关指标同比变化（%） 供应面积同比成交面积同比楼面均价同比 土地出让金同比溢价率绝对水平 20000 15000 10000 5000 0 推出规划建面 成交规划建面 50 0 -50 -100 20 11.39 8.38 7.496.72 7.72 6.11 一线城市 -3.46 二线城市 -5.84 -12.4 三四线城市 -13.34 -31.07 -29.96 -34.89 -38.6-35 2 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 推出规划建面同比成交规划建面同比 资料来源：中指数据库，民生证券研究院资料来源：中指数据库，民生证券研究院 2.2 拍地冰火两重天，寻求去化最高确定性 •从供应端而言，城市分化、区域分化加剧，即便是集中供地城市，热度同样迥异。以广州首轮土拍为例，由5宗土地组成的长隆“超级地块”引得多家竞拍主体参与，其中两宗宅地经过50轮竞价后进入摇号环节，可谓是名副其实的“真香”地块。但同一场拍卖，位于郊区或者出让条件中商业占比较高地块则鲜有人问津，多是以底价由本地企业或城投公司竞得； •从需求端而言，拿地房企出现分化现象，头部房企仍是拿地主力军，但民营房企投资积极性在复苏。以今年首轮上海土拍为例，参拍的50余家企业中有近20家民企。从结果而言，民营房企回归拿地也确实取得了一些战绩。比如，4月份，龙湖集团在上海、杭州、长沙以41亿元拿下3宗地，碧桂园通过摇号以28.3亿元竞得杭州滨江浦沿地块。值得关注的是，本土民营房企正紧抓“捡漏”机遇参与到摇号中，且多家民企在大本营城市均有所斩获； •从市场端来看，在优质地块“僧多粥少”的情况下，土地市场竞争仍将进一步加剧，带动市场整体热度提升。当下，楼市交易端稳步恢复，房企补仓情绪增加。加快投资-销售-回款-投资的传导过程，将进一步有助于夯实房地产市场企稳回升，促进行业平稳健康发展。 图表：2023年广州首轮土拍结果 资料来源：观点网，民生证券研究院 图表：2023年上海首轮土拍结果 资料来源：中房报，民生证券研究院 2.3 城投减少托底，积极参与外省热门摇号 •2021年6月以来，非城投房企在土地市场活跃度迅速下降，目前土地出让面积主要为城投贡献； •土地出让面积占比方面，整体格局已发生深远变化，非城投房企在长三角、华中区域仍保持一定活跃度，其中需求基础牢固的长三角为非城投房企重 点深耕区域。通过规划建面也可看出相关变化； •从23年1月开始各区域城投托底占比逐渐减少。 图表：各区域城投及非城投拿地占比 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 图表：2023年及2024年后部分城投债务偿还额 250 200 150 100 50 0 10% 2018.02 2018.04 2018.06 2018.08 2018.10 2018.12 2019.02 2019.04 2019.06 2019.08 2019.10 2019.12 2020.02 2020.04 2020.06 2020.08 2020.10 2020.12 2021.02 2021.04 2021.06 2021.08 2021.10 2021.12 2022.02 2022.04 2022.06 2022.08 2022.10 2022.12 2023.02 2023.04 0% 首苏广珠越开高州江秀新城实 建业 上光上珠电海明海江子城房城投城投地开资高产科 兴临京天